Autor: Nataliia Iali

Śródmieście to coś zdecydowanie więcej niż tylko centralna dzielnica Warszawy. To symbol prestiżu, miejsce ciągle tętniące życiem, które nieustannie przyciąga uwagę inwestorów, kupujących i analityków rynku nieruchomości. Tu historia splata się z nowoczesnością, a każda ulica ma swój niepowtarzalny charakter. W 2025 roku ceny nieruchomości w tej części stolicy nadal pozostają tematem gorących dyskusji.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wyglądają aktualne ceny nieruchomości na Śródmieściu w Warszawie,
• które ulice należą do najdroższych, a które oferują bardziej przystępne stawki,
• jakie czynniki najbardziej wpływają na wartość sprzedaży mieszkania w centrum,
• kiedy opłaca się zrobić remont przed wystawieniem oferty, a kiedy lepiej go unikać,
• kim są najczęściej kupujący w tej dzielnicy i czego oczekują,
• dlaczego właściwa wycena to klucz do sukcesu na wymagającym rynku.

Warszawa Śródmieście niezmiennie na szczycie

Wśród wszystkich rejonów Warszawy, to właśnie dzielnica Śródmieście wybija się na tle cenowym. W marcu 2025 roku średnia cena metra kwadratowego wyniosła tu 22 849 zł, czyli aż o 28,22% więcej niż średnia cena za m² dla całego miasta. 

Wykres dynamiki wzrostu cen na Śródmieściu

Dlaczego ceny utrzymują się tu tak wysoko? 

Śródmieście Warszawy to nie tylko lokalizacja. To styl życia. To dostęp do kultury, pracy, rozrywki i historii w promieniu kilku kroków. W tym miejscu wszystko jest „na wyciągnięcie ręki”: bulwary wiślane, modne restauracje, galerie sztuki i stacje metra. Taka kombinacja przyciąga ludzi wymagających, którzy są gotowych zapłacić więcej za wysoki komfort, prestiż i wyjątkową atmosferę.

Ceny mieszkań na Śródmieściu, które potrafią zaskoczyć

Na Śródmieściu nie ma jednej stawki, są za to różnice sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych na metrze. Luksusowe apartamentowce przy Rondzie ONZ osiągają astronomiczne kwoty – nawet 32 814 zł/m². Dla porównania, mieszkania na rynku wtórnym w okolicach ul. Dzikiej czy Andersa są już dostępne za około 16 800–17 700 zł/m².

Na ulicach takich jak Celna, Drewniana czy Aleje Ujazdowskie ceny wynoszą ok. 23–26 tysięcy zł/m², co czyni je atrakcyjnymi punktami dla osób poszukujących kompromisu między prestiżem a rozsądną ceną. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak to, że każde z tych miejsc znajduje się w sercu Warszawy i to wystarczy, aby wartość nieruchomości była nieporównywalnie wyższa niż w wielu innych lokalizacjach.

Co wpływa na cenę mieszkania na sprzedaż?

Kamienica z duszą, minimalistyczny apartament, a może modernistyczny wieżowiec? Każdy z tych budynków ma swoją klientelę i swoją wycenę. Najwyżej plasują się eleganckie inwestycje z wyjątkową architekturą, dobrą ekspozycją i niebanalnym widokiem. Warszawska panorama, Wisła czy zieleń za oknem to elementy, które mogą „podbić” wartość mieszkania o kilkanaście procent.

Winda, piętro i odpowiednie nasłonecznienie, każdy z tych czynników ma ogromne znaczenie. Dwa mieszkania oddalone od siebie o kilkaset metrów mogą się różnić w wycenie diametralnie, tylko dlatego, że jedno ma widok z okna na cichy skwer, a drugie na ruchliwą ulicę. W związku z tym znajomość lokalnego rynku i konkretnej ulicy bywa kluczowa – czasem bardziej niż ogólna tendencja.

Dodatkowy remont? Tylko z głową

Czy warto odświeżyć mieszkanie przed sprzedażą? Gdy wystarczy odmalować ściany, zmienić oświetlenie czy uporządkować wnętrze – warto. Takie zabiegi niskim kosztem mogą znacząco poprawić jakość zdjęć i ogólnie zwiększyć atrakcyjność oferty. Jednak generalny remont to już poważniejsza decyzja. Nieopłacalna, jeśli nie masz jasnej wizji zwrotu z inwestycji.

Warto pamiętać, że wielu kupujących zwłaszcza decydujących się na mieszkania w kamienicach woli samodzielnie urządzić przestrzeń, zgodnie z własnym gustem. Dla nich mieszkanie do aranżacji to atut, nie wada. Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac lepiej zdefiniować, kto jest potencjalnym odbiorcą naszej oferty i czy faktycznie opłaca się ingerować w jej obecny stan.

Kim są osoby kupujące w Śródmieściu?

To zazwyczaj ludzie aktywni, związani z dużymi firmami, przedsiębiorcy i freelancerzy. Szukają wygody, bliskości biura, kawiarni i miejsc kultury. Są też inwestorzy, którzy liczą na atrakcyjny zwrot z wynajmu, który w tej dzielnicy wciąż pozostaje na wysokim poziomie.

Nie brakuje także stałych mieszkańców, którzy nie chcą opuszczać znanej sobie okolicy, ale marzą o większym metrażu czy lepszym standardzie. Jedno ich łączy – wiedzą, czego chcą. Analizują rynek, porównują oferty, korzystają z doradców i oczekują podobnego profesjonalizmu ze strony sprzedającego.

Sprzedaż w Śródmieściu to sztuka równowagi

Choć ceny są wysokie, sukces transakcyjny nie przychodzi sam. Wielu właścicieli popełnia kluczowy błąd i wycenia nieruchomość bazując na emocjach, a nie konkretnych danych. Tymczasem rynek nie płaci za sentymenty, lecz za realną wartość. Przesadzona cena może sprawić, że oferta zostanie zignorowana w najbardziej kluczowym momencie. A wtedy sprzedaż przeciąga się, często kończąc się niższą kwotą niż pierwotnie możliwa do uzyskania.

Dlatego tak ważne jest, by wycena była trafna i oparta na danych, nie domysłach. Pomóc może w tym darmowe narzędzie od naszego biura nieruchomości, dostępne online. To prosty sposób, aby sprawdzić i zrozumieć potencjał nieruchomości wystawianej na sprzedaż, unikając kosztownych pomyłek.

Dobrze przygotowana sprzedaż na Śródmieściu to efekt strategii, analizy i doświadczenia. Jeśli brakuje Ci czasu, to powierz to specjalistom. Bo choć Śródmieście to rynek wymagający, nagradza sowicie tych, którzy potrafią działać z rozwagą i klasą.

Białołęka to dziś jedna z najdynamiczniej zmieniających się dzielnic Warszawy. Jeszcze niedawno kojarzona głównie z przedmieściami, teraz coraz częściej staje się pierwszym wyborem dla młodych rodzin, inwestorów i tych, którzy szukają balansu między miejskim stylem życia, a spokojem. 

Dzielnica zawdzięcza to m.in. intensywnej rozbudowie – zarówno komunikacyjnej, jak i zabudowie mieszkaniowej. W rozmowie z Wiolettą Cywińską, doświadczoną doradczynią ds. nieruchomości, zaglądamy za kulisy rynku nieruchomości i sprawdzamy, jak naprawdę kształtują się ceny mieszkań za metr kwadratowy na Białołęce w 2025 roku.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• ile realnie kosztują mieszkania i domy na sprzedaż na Białołęce,
• które rejony cieszą się największym zainteresowaniem,
• jakie oferty znikają z rynku najszybciej,
• kiedy najlepiej wystawić nieruchomość na sprzedaż,
• oraz dlaczego rzetelna wycena jest tak ważna, aby sprzedaż nie przeciągała się miesiącami.

Większość początkujących na rynku nieruchomości analizuje średnie ceny mieszkań w Warszawie na podstawie danych z serwisów ogłoszeniowych. Praktyka pokazuje, że realne ceny zawieranych transakcji (czyli kwoty z aktów notarialnych, a nie ofertowe) potrafią różnić się nawet o 20%.

Choć ogłoszenia często sugerują wyższe kwoty, to w rzeczywistości wielu właścicieli nie dostosowało jeszcze cen nieruchomości do aktualnych warunków rynkowych. Jak zauważa Wioletta  „Niektórzy sprzedający nadal operują stawkami sprzed roku – 15 500 zł za metr, a takie oferty potrafią wisieć na portalach miesiącami”.

Lokalizacja kluczem do ceny na rynku nieruchomości

Dzielnica Białołęka to duży i zróżnicowany teren, a ceny mieszkań potrafią się znacząco różnić w zależności od okolicy. Największym zainteresowaniem cieszy się obecnie rejon Żerania – szczególnie okolice ulic Starowiślnej, Portowej czy Kowalczyka. To właśnie tam mieszkania na sprzedaż z ogródkami i przestronnymi tarasami osiągają nawet 17 000 zł/m².

Z kolei w takich rejonach jak Grodzisk czy Kobiałka sytuacja wygląda mniej dynamicznie – tam podaż mieszkań na rynku przewyższa popyt, co wpływa na niższe ceny i dłuższy czas sprzedaży.

Jakie mieszkania na Białołęce sprzedają się najszybciej?

Największe zainteresowanie budzą dziś nowe mieszkania o powierzchni 50–60 m², szczególnie te z dodatkowymi atutami jak ogródek, duży balkon czy miejsce w garażu podziemnym. Kluczowa jest nie tylko lokalizacja, ale i funkcjonalny układ – rodziny z dziećmi szukają mieszkań praktycznych, z dostępem do terenów zielonych, szkół i przedszkoli.

 Dodatkowym plusem jest to, że są to lokale odpowiadające na potrzeby współczesnych mieszkańców: pozwalają na pracę zdalną, mają wyraźnie wydzieloną strefę dzienną i prywatną, a bliskość parków czy ścieżek rowerowych tylko zwiększa ich atrakcyjność.

Dobrze zaprojektowane, funkcjonalne mieszkania na warszawskiej Białołęce okazują się też bardziej odporne na wahania rynkowe. To bezpieczna przystań dla inwestorów i sprzedających, którzy nie chcą ryzykować.

Sprzedajesz nieruchomość? Postaw na wiosnę

Wiosna to idealny moment na rozpoczęcie sprzedaży. Naturalne światło, dłuższy dzień i chęć wprowadzania zmian po zimie powodują, że kupujący są wtedy bardziej aktywni. Rodziny, czyli główna grupa nabywców na Białołęce – jeszcze nie myślą o wakacjach, co sprzyja planowaniu przeprowadzek.

Nowa infrastruktura zmienia obraz Białołęki

Ostatnie lata to czas intensywnych inwestycji – i to widać. Uruchomienie pętli tramwajowej Winnica, nowa linia autobusowa z Kobiałki do metra na Bródnie, modernizacja dróg, rozbudowa placówek oświatowych – wszystko to podnosi komfort życia.

A co z cenami domów na Białołęce?

W segmencie domów dominują oferty z rynku pierwotnego, często o powierzchni 200–220 m², na działkach 800–1000 m² z prywatną infrastrukturą. Ceny takich nieruchomości oscylują wokół 1,5–2 mln zł, w zależności od standardu i lokalizacji. Co istotne na rynku wtórnym domów jest bardzo mało, co sprawia, że wybór koncentruje się głównie na stanie deweloperskim.

Jakie będą kierunek cen mieszkań na sprzedaż?

Nie ma jednej odpowiedzi. W popularnych częściach, gdzie popyt wciąż przewyższa liczbę dostępnych ofert, ceny mogą dalej rosnąć. W mniej aktywnych rejonach możliwa jest stabilizacja. Dlatego tak ważne jest właściwe ustalenie ceny – zbyt wysoka, nieadekwatna do rynku, skutkuje tym, że oferta traci na atrakcyjności.

Sprawdź ile kosztuje mieszkanie na Białołęce

Jeśli myślisz o sprzedaży, to nie działaj na oślep. Skonsultuj się ze specjalistą lub skorzystaj z bezpłatnej analizy, którą oferujemy w naszym darmowym narzędziu do wyceny online. Dzięki wsparciu lokalnych doradców możesz poznać realną wartość swojej nieruchomości i podejść do tematu z większą pewnością.

Starsza Doradczyni ds. Nieruchomości w Eteria Consulting. Wiola to osoba skrupulatna, świetnie zorganizowana i empatyczna. Dla niej każda relacja z klientem to coś więcej niż jednorazowa transakcja. Stawia na szczerość i zrozumienie potrzeb – dlatego klienci tak chętnie do niej wracają. Nieustannie rozwija swoje kompetencje, aby zapewnić najwyższy poziom obsługi.

W 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce wygląda zupełnie inaczej niż w czasach pandemicznego boomu. Jak zaznacza Joanna Bartman z Eteria Consulting, dziś konkurencja jest ogromna, a samo wystawienie ogłoszenia w internecie to zdecydowanie za mało.

Tylko w Warszawie dostępnych jest ponad 21 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż, a czas oczekiwania na sprzedaż stale się wydłuża. Kupujący są bardziej świadomi, skrupulatni i ostrożni. Ich decyzje są przemyślane, a oczekiwania – wyraźnie wyższe. Czy warto więc skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym różni się sprzedaż w segmencie popularnym od rynku premium,
• dlaczego współpraca z biurem nieruchomości może pomóc w szybszej i bardziej zyskownej sprzedaży,
• jakie błędy popełniają najczęściej osoby sprzedające samodzielnie,
• jakie narzędzia i strategie marketingowe stosują profesjonalni pośrednicy,
• dlaczego pomoc pośrednika, to inwestycja.

Sprzedaż mieszkania i rynek premium

Jak zauważa nasza ekspertka, sytuacja w przypadku procesu sprzedaży nieruchomości mocno zależy od segmentu rynku. W przypadku mieszkań zlokalizowanych w standardowych dzielnicach, często pochodzących z lat 70. czy 90., kluczowa jest precyzyjna wycena, dobrze dobrana strategia promocji i realistyczne podejście właściciela.

Zbyt wysoka cena, kiepskie zdjęcia i brak rozeznania u konkurencji sprawiają, że oferta właściciela nieruchomości po prostu znika w tłumie i może utknąć tam na długie miesiące.

Zupełnie inaczej wygląda to w segmencie premium, gdzie liczy się nie tylko standard nieruchomości, ale też dyskrecja, relacje i dostęp do zamkniętej sieci klientów. W tym przypadku szczególnie liczy się wyjątkowość oferty i indywidualne podejście. Transakcje często odbywają się poza portalami, a kluczowe są znajomości, zaufanie i umiejętność dotarcia do konkretnego odbiorcy. Tu profesjonalny pośrednik nieruchomości staje się nie tylko sprzedawcą, ale i doradcą, który dba o wizerunek i komfort klienta.

Realna wycena nieruchomości fundamentem skutecznej sprzedaży

Najważniejszy jest pierwszy miesiąc – wtedy ogłoszenie przyciąga najwięcej uwagi. Stracenie tego momentu trudno potem nadrobić. 

Joanna podczas rozmowy opowiada historię klientki, która uparcie trzymała się kwoty 1 200 000 zł, mimo że rynek wskazywał 1 100 000 zł jako realną wartość. Choć ogłoszenie było świetnie przygotowane, przez tygodnie nie pojawiło się żadne zapytanie. Dopiero po trzech miesiącach, po obniżce ceny, zaczęli zgłaszać się zainteresowani. 

Ostatecznie mieszkanie sprzedano dokładnie za tyle, ile sugerowano od początku – ale dopiero po długim oczekiwaniu i z mniejszą siłą negocjacyjną.  Ostatecznie zmarnowałyśmy czas i szansę na lepsze warunki transakcji – przyznaje Joanna. Dodaje też, że zbyt długo widniejące ogłoszenie traci na atrakcyjności i użytkownicy po prostu przestają je zauważać.

Co oferuje agencja nieruchomości?

Współpraca z agencją nieruchomości to nie tylko wygoda, ale przede wszystkim dostęp do profesjonalnych narzędzi i doświadczenia, które zwiększają szansę na szybką sprzedaż. Jak wylicza Joanna, na sukces sprzedaży składają się m.in. wysokiej jakości zdjęcia wykonane przez fotografa wnętrz, odpowiednio dobrany home staging, promocja na czołowych portalach ogłoszeniowych, kampanie w mediach społecznościowych oraz dostęp do bazy sprawdzonych klientów, którzy aktywnie poszukują nieruchomości.

Prywatni sprzedający rzadko inwestują w profesjonalną prezentację, a przecież to właśnie zdjęcie i nagłówek ogłoszenia decydują, czy ktoś w ogóle kliknie naszą ofertę. A bez tego cała reszta przestaje mieć znaczenie – dlatego właśnie warto rozważyć skorzystanie z usług biura nieruchomości.

Biuro nieruchomości: wydatek czy oszczędność?

Wielu właścicieli chce uniknąć kosztu prowizji za pośrednictwo, decydując się na samodzielną sprzedaż mieszkania.

Dobry agent nieruchomości to nie koszt, tylko inwestycja – zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę, co realnie obejmuje prowizja pośrednika nieruchomości.

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?

Profesjonalista nie tylko przygotuje ofertę, ale przeprowadzi przez cały proces sprzedaży: od wyceny i dokumentacji, przez analizę stanu prawnego nieruchomości, po finalne negocjacje i umowę.

Z doświadczenia wie, jak łatwo wpaść w pułapki, które dla osób prywatnych są trudne do zauważenia, a mogą prowadzić do poważnych strat finansowych. Dobrze przeprowadzona transakcja to efekt wiedzy, praktyki i znajomości rynku – w tym także sprawnego załatwienia formalności, czego często nie da się osiągnąć działając w pojedynkę bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami.

Darmowa wycena nieruchomości online

Zastanawiasz się, jaka jest rzeczywista wartość mieszkania, które chcesz sprzedać? Skorzystaj z naszego darmowego narzędzia do wyceny online i poznaj orientacyjną wartość nieruchomości. To idealny punkt wyjścia do dobrze przemyślanej i skutecznej sprzedaży.

Tekst powstał w oparciu o rozmowę z Joanną Bartman, ekspertką z Eteria Consulting, specjalizującą się w rynku warszawskim oraz współpracy z klientami indywidualnymi i inwestorami.

„Pierwsze Klucze” to nowa inicjatywa rządu zaprojektowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mająca na celu ułatwienie zakupu mieszkania osobom, które jeszcze go nie posiadają. Program obejmuje nieruchomości z rynku wtórnego, a jego szczegóły omawia podczas rozmowy w naszym podcaście Ronald Szczepankiewicz – ekspert kredytowy oraz autor popularnego kanału na YouTube. W rozmowie z Nataliią Iali przedstawia plusy i minusy programu na pierwsze mieszkanie oraz doradza, co powinni zrobić zarówno kupujący, jak i sprzedający.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• na czym polega program „Pierwsze Klucze” i jakie są jego główne założenia i limity cenowe,
• kto może ubiegać się o wsparcie przy kredycie hipotecznym przy zakupie mieszkania lub domu,
• czy warto czekać na start programu, czy lepiej działać od razu,
• jak rządowy program może wpłynąć na ceny mieszkań i sytuację na rynku nieruchomości w Polsce,
• czy obecnie opłaca się brać kredyt o zmiennym oprocentowaniu.

Kto skorzysta z programu „Pierwsze Klucze”?

Już sama zapowiedź programu poruszyła rynek – wzrosła liczba zapytań i odwiedzin na portalach z ogłoszeniami.

Pomimo medialnego szumu, ustawa nie trafiła jeszcze do Sejmu, a wiele jej zapisów to wciąż jedynie przypuszczenia.

Zgodnie z zapowiedziami, program adresowany jest do:

• singli i rodzin, które nigdy nie miały na własność nieruchomości (choć dopuszczalna ma być współwłasność do 50%),
• osób kupujących mieszkania z rynku wtórnego, których sprzedający posiadają je minimum trzy lata (a sama nieruchomość musi być w użytku co najmniej 5 lat),
• gospodarstw domowych mieszczących się w określonych limitach dochodów i cen nieruchomości,

Cenowe limity wynoszą 10 000 zł za metr kwadratowy w większości kraju i 11 000 zł za m² w większych miastach. Samorządy lokalne będą mogły je zwiększyć o dodatkowy 1 000 zł, choć brak jest jasnych zasad finansowania tych dopłat.

Kryteria dochodowe:

Nowy program rządowy „Pierwsze Klucze” ma być skierowany dla osób, które spełniają poniższe limity dochodowe (kwoty netto):

• 6 500 zł – jednoosobowe gospodarstwo,
• 11 000 zł – dwuosobowe gospodarstwo,
• 14 500 zł – trzyosobowe gospodarstwo,
• 18 500 zł – czteroosobowe gospodarstwo,
• 21 000 zł – pięcioosobowe gospodarstwo.

Wsparcie w postaci dopłaty do kredytów hipotecznych

W ramach programu dopłat  do zakupu nieruchomości oprocentowanie kredytu może zostać obniżone do poziomu 1,5% (w przypadku rat malejących). Oznacza to znaczną ulgę dla kredytobiorców – raty będą znacznie korzystniejsze niż standardowe oferty rynkowe.

• 250 000 zł – gospodarstwo jednoosobowe
• 400 000 zł – gospodarstwo dwuosobowe
• 450 000 zł – gospodarstwo trzyosobowe
• 500 000 zł – gospodarstwo czteroosobowe
• 600 000 zł – gospodarstwo pięcioosobowe
• +50 000 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie

Gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego dla osób bez wkładu własnego

Dodatkowo osoby, które nie dysponują odpowiednim wkładem własnym, mogą skorzystać z gwarancji udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Gwarancja ta może pokryć do 20% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 100 000 zł. To rozwiązanie ma ułatwić dostęp do kredytu osobom, które nie zgromadziły jeszcze oszczędności na wymagany wkład.

Czy program obejmuje domy jednorodzinne?

Tak, w ramach programu można uzyskać wsparcie także na budowę domu jednorodzinnego, zwłaszcza jeśli budowa realizowana jest systemem gospodarczym – czyli samodzielnie, bez zatrudniania generalnego wykonawcy. 

W takiej sytuacji dopłaty mogą objąć kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę domu, a dodatkowo limit kredytowy zostanie zwiększony o 50% wartości działki, na której powstaje nieruchomość.

Czy program powstrzyma spadki cen?

Zdaniem Ronalda, analizując założenia programu, to propozycja może jedynie nieznacznie zahamować spadki cen, głównie w segmencie tańszych mieszkań.

Ekspert zwraca uwagę, że wpływ może być marginalny, bo program skierowany jest na ograniczoną liczbę mieszkań. Warunek trzyletniego posiadania i pięcioletniego użytkowania nieruchomości przez sprzedającego sprawia, że wiele lokali wypada z gry. Dodatkowo, limit ceny zwłaszcza w dużych miastach – mocno zawężają pulę dostępnych ofert.

Dane z serwisu Morizon z 21 lutego 2025 pokazują, że w całej Polsce spełniających warunki programu mieszkań było zaledwie 48. To pokazuje wyraźną rozbieżność między medialną popularnością a rzeczywistą dostępnością.

Co więcej, Ronald zauważa, że sama zapowiedź nowego rządowego programu mieszkaniowego może działać na rynek jak hamulec – część kupujących wstrzymuje się z decyzjami, licząc na dopłaty do rat kredytu, co chwilowo ogranicza popyt i może pogłębić spadki w innych segmentach.

Podsumowując, wpływ programu może być zauważalny w niższym przedziale cenowym, ale nie należy się spodziewać dużego przełomu. Jak mówi Ronald: „To bardziej zabieg PR-owy niż realna zmiana reguł gry”.

Kupować nieruchomość teraz czy czekać?

To pytanie zadaje sobie wielu potencjalnych nabywców. Ronald odpowiada jasno:

Obecna sytuacja sprzyja kupującym, ponieważ sprzedający są bardziej otwarci na rozmowy, a przy dłuższym czasie ekspozycji nieruchomości, gotowi do ustępstw. Z relacji klientów wynika, że dziś można wynegocjować nie tylko lepszą cenę, ale też bardziej elastyczne warunki umowy – np. terminy przekazania mieszkania czy pozostawienie wyposażenia.

Ronald przestrzega jednak przed nadmiernym oczekiwaniem na spadki. Jeśli stopy procentowe faktycznie zaczną spadać, co jego zdaniem może nastąpić pod koniec roku wzrośnie zdolność kredytowa, a wraz z nią zainteresowanie zakupem. Wtedy rynek może zareagować wzrostem cen, a okazji będzie mniej.

Kredyt ze zmienną stopą – czy to się opłaca w 2025 roku?

Ronald zachęca, by nie bać się kredytów zmiennych, jeśli mamy plan refinansowania. Sam przeszedł taką ścieżkę i przeniósł kredyt z Santanderu do ING i dzięki temu zmniejszył ratę aż o 800 zł. Dla wielu rodzin oznacza to dziesiątki tysięcy złotych oszczędności w ciągu kilku lat. Kluczem jest elastyczność i współpraca z doradcą, który pomoże zaplanować odpowiedni moment na refinansowanie.

Typowe błędy kupujących

Najczęstsze pułapki według Ronalda to:

• brak wcześniejszego sprawdzenia zdolności kredytowej,
• podpisywanie umów przedwstępnych bez potwierdzenia finansowania,
• brak strategii działania,
• przekonanie, że bank, w którym mamy konto, zawsze da najlepszą ofertę.

Sprzedawać teraz czy czekać?

Decyzja o sprzedaży powinna zależeć od sytuacji właściciela i rodzaju nieruchomości. Jak zaznacza Ronald, nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Dla jednych sensowna będzie szybka sprzedaż, dla innych – lepiej będzie zaczekać.

Jeśli ktoś musi sprzedać mieszkanie teraz ze względu na zmianę miejsca zamieszkania, sytuację finansową czy nową inwestycję – nie warto odwlekać decyzji. Rynek wtórny jest spokojniejszy niż rok temu, a przy rozsądnej cenie można liczyć na realne zainteresowanie.

Z kolei osoby, które nie muszą działać natychmiast, a ich mieszkanie spełnia warunki programu, mogą rozważyć odłożenie decyzji do końca roku. Wtedy może pojawić się więcej chętnych, co przełoży się na lepszą cenę i szybszą transakcję.

Niezależnie od decyzji, Ronald radzi skonsultować się z profesjonalistą doradcą kredytowym lub pośrednikiem nieruchomości. Taka osoba pomoże ocenić realia rynkowe, doradzi, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży i przede wszystkim – jak ustalić cenę opartą na danych transakcyjnych, a nie tylko ogłoszeniach. Sprzedaż nieruchomości to proces, który warto zaplanować, a nie przeprowadzać pod wpływem emocji.

Praktyczna rada na koniec

Program „Pierwsze Klucze” może pomóc części osób w zdobyciu własnego M, ale jego wpływ będzie ograniczony przez liczne wymagania i limity. Kluczowe jest podejmowanie decyzji opartych na realnych potrzebach i analizie rynku, a nie na samych obietnicach.

Artykuł powstał w oparciu o opinie i prywatne doświadczenia Ronalda Szczepankiewicza – eksperta kredytowego, twórcy kanału na YouTube i praktyka w zakresie finansowania nieruchomości.

Mokotów to jedna z najbardziej pożądanych dzielnic Warszawy. Jej prestiż, doskonała lokalizacja oraz otoczenie terenów zielonych sprawiają, że nieruchomości w tej okolicy cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Jak kształtują się ceny za metr kwadratowy na Mokotowie w 2025 roku? Czy nadal rosną, a może bańka właśnie pęka? I jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej pożądane? O aktualnych trendach rozmawiamy z naszym ekspertem z 7-letnim doświadczeniem w sprzedaży na Mokotowie.

Wolisz wideo? Zobacz nasz podcast:

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak zmieniły się ceny nieruchomości na Mokotowie od 2023 do początku 2025 roku,
• ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od metrażu,
• ile wynoszą średnie ceny mieszkań na Mokotowie w zależności od rodzaju budynku,
• jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie,
• czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą,
• jakich mieszkań szukają kupujący na Mokotowie,
• co czeka mokotowski rynek nieruchomości,
• poznasz ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatnich lat.

Ceny nieruchomości na Mokotowie – czy bańka pękła?

Ceny nieruchomości na Mokotowie należą do najwyższych w kraju. Pod koniec 2024 szacowana cena za m² wynosiła tu 19 200 zł/m². Początek 2025 roku przyniósł jednak lekkie obniżki cenowe. Niektóre portale podają spadki sięgające nawet 5,5% w porównaniu z końcówką 2024 roku.

Spadki te nie dotyczą jednak nieruchomości luksusowych, takich jak apartamentowce na Starym i Górnym Mokotowie czy przedwojenne kamienice, które wciąż utrzymują swoją wartość. Zainteresowanie nimi jest stałe, między innymi ze względu na ograniczoną podaż. Takie nieruchomości nie tracą na wartości, stanowią więc doskonałą lokatę kapitału.

Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W mojej opinii niższe ceny nieruchomości na Mokotowie to nie gwałtowny spadek, a raczej powrót do poziomów sprzed programu „Bezpieczny kredyt 2%”. 

Średnie ceny ofertowe nieruchomości na Mokotowie

Średnie ceny nieruchomości zależą w dużym stopniu od wielkości mieszkania czy domu. Najtańsze w tym przypadku są mieszkania średniej wielkości, najdroższe – małe lokale, np. kawalerki.

Dla wyceny nieruchomości na Mokotowie duże znaczenie ma także rodzaj budynku, w którym znajduje się lokal. Inaczej prezentują się ceny w blokach z lat 60. czy 70 na Służewcu, a inaczej w przedwojennych kamienicach. Tam płaci się nie tylko za lokalizację, lecz także za samo słowo „kamienica”, które jest obecnie synonimem prestiżu. Mokotów jest pod tym względem dzielnicą bardzo zróżnicowaną, stąd także ceny mieszkań cechuje tu spora rozpiętość.

Sprawdź ile kosztuje Twoje mieszkanie!

Chcesz sprawdzić, ile może być warta Twoja nieruchomość na Mokotowie? Skorzystaj z naszego bezpłatnego narzędzia online i poznaj wstępną wycenę swojej nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że podane kwoty to ceny ofertowe, czyli takie, które sprzedający podają w swoich ogłoszeniach o sprzedaży mieszkania czy domu. Są one zwykle znacznie zawyżone, ponieważ właściciele zostawiają sobie pole do negocjacji z potencjalnymi kupującymi. Ostateczne ceny transakcyjne są więc najczęściej nieco niższe. 

Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na Mokotowie?

Czas sprzedaży nieruchomości jest uzależniony od wielu czynników, w tym ceny wywoławczej, dokładnej lokalizacji i standardu mieszkania.

Statystyki wskazują, że średni czas sprzedaży wynosi 116 dni, czyli ok. 3-4 miesięcy. Właściwie oszacowana cena i dobra prezentacja nieruchomości mogą skrócić ten czas nawet do 2-3 miesięcy.

Sezonowość rynku nieruchomości

Warto pamiętać, że w procesie sprzedaży nieruchomości istotną rolę odgrywa sezonowość. W okresie wakacyjnym, zwłaszcza w przypadku mieszkań rodzinnych, szanse na szybkie zamknięcie transakcji są ograniczone. Czas sprzedaży może wtedy się wydłużyć, co wynika z mniejszej liczby aktywnych kupujących. Od września ruch na rynku znacząco wzrasta.

Nadia Borzylowa, agentka nieruchomości Eteria Consulting: W minionym roku miałam sytuację, że rozpoczęliśmy sprzedaż mieszkania na Mokotowie w Warszawie w lipcu. Cały proces mocno się przeciągał, natomiast od września wszystko ruszyło, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Warto mieć to na uwadze, planując sprzedaż, niezależnie w której z warszawskich dzielnic.  

Remont mieszkania a czas sprzedaży

Na czas sprzedaży w dużym stopniu wpływa także stan mieszkania. W związku z rosnącymi kosztami materiałów i robocizny wielu kupujących preferuje nieruchomości w stanie gotowym do zamieszkania. Jeśli mieszkanie wymaga jedynie kosmetycznych poprawek, warto je wykonać, by szybciej znaleźć kupca.

Z kolei mieszkania do remontu będą bardziej atrakcyjne dla osób poszukujących okazji. Jeśli sprzedający jest gotowy odpowiednio obniżyć cenę, remont może tylko niepotrzebnie wydłużyć cały proces. Czas, kiedy będą trwały prace, oznacza też konieczność regulowania opłat (czynszu, mediów itp.) i zwykle generuje sporo niepotrzebnych nerwów.

Popularne mieszkania, czyli czego szukają kupujący?

Na koniec 2024 roku i na początku roku 2025 największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe, o powierzchni 45-60 m². Kupujący starają się maksymalnie wykorzystać przestrzeń, dlatego nawet na 47 m² poszukują układu trzypokojowego, np. z wydzielonym miejscem na home office czy pokojem dziecięcym.

Jeszcze dwa lata temu atrakcyjne trzy pokoje oznaczały metraż ok. 70+. Dzisiaj klienci mogą sobie pozwolić na znacznie mniej, przede wszystkim w związku z niższą zdolnością kredytową.

Dodatkowo zmieniły się preferencje dotyczące otoczenia nieruchomości. Po pandemii kupujący zwracają uwagę na zielone tereny rekreacyjne niż na bliskość galerii handlowych. Dla pracowników w trybie home office większego znaczenia nabiera, jak mieszkanie wygląda i co oferuje – spędzają w nim w końcu przeważającą część swojego dnia.

Wielu nabywców szuka nowej nieruchomości w tej samej lokalizacji, w której mieszkało do tej pory. Ich celem jest jedynie zwiększenie komfortu życia. Są bardzo zżyci z daną lokalizacją, znają ją na wylot i szukają w obrębie kilku ulic, do których się przyzwyczaili. Często rozważają mieszkania, jakie oferuje rynek pierwotny, bo chcą zamieszkać w nowym budownictwie, ale nadal w dobrze znanym otoczeniu. To tam mają ułożone życie codzienne, wiedzą gdzie rano iść na kawę, po południu na zakupy i gdzie są najbliższe punkty usługowe.

Trendy, czyli co czeka rynek nieruchomości na Mokotowie?

Rynek nieruchomości na Mokotowie w 2025 roku nie doświadcza gwałtownych spadków cen, lecz stabilizuje się po okresie wzrostów związanych z programem „Bezpieczny kredyt 2%”. Tak prawdopodobnie pozostanie przez najbliższy czas.

Kupujący będą natomiast coraz bardziej wymagający. Poszukiwane będą mieszkania gotowe do wprowadzenia lub wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Wyjątek stanowią kupujący z rynku Starego i Górnego Mokotowa. Jest to klient, który ma swój konkretny pomysł wnętrzarski do zrealizowania. W związku z tym chętnie kupuje nieruchomości do kompletnego remontu.

Dodatkowo kupujący wciąż będą szukać oszczędności, więc jeszcze większą popularność mogą zyskać średniej wielkości lokale, za to z maksymalnie funkcjonalnym rozkładem.

Wykres średniej ceny za metr kwadratowy w Warszawie

Źródło: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2024 r.

Artykuł na podstawie danych i informacji od Nadii Borzilovej, agentki nieruchomości Eteria Consulting z 7-letnim doświadczeniem na mokotowskim rynku, która specjalizuje się w obrocie kamienicami i budownictwie przedwojennym.