Autor: Nataliia Iali

Stolica Polski sama w sobie jest prestiżowym miejscem do zamieszkania oraz inwestycji. Na jej obszarze są jednak dzielnice, które budzą największe uznanie. Luksusowe wille w Warszawie — w Wilanowie, na Mokotowie czy Żoliborzu oraz Śródmieściu zachwycają wysoką jakością życia.

Z tego artykułu dowiesz się: 

• czym charakteryzują się ekskluzywne domy w Warszawie i co decyduje o ich wartości,
• jakie znaczenie mają prestiż, prywatność i bezpieczeństwo lokalizacji,
• dlaczego infrastruktura, komunikacja i dostęp do usług podnoszą komfort życia,
• jak bliskość natury wpływa na atrakcyjność nieruchomości,
• które lokalizacje w Warszawie uchodzą za najbardziej prestiżowe i dlaczego warto je rozważyć przy zakupie domu.
• co wyróżnia poszczególne lokalizacje pod względem stylu życia i funkcjonalności,
• na co zwrócić uwagę przy wyborze miejsca do życia w segmencie premium.

Co definiuje ekskluzywne domy w Warszawie?

Na ekskluzywność domu wpływa nie tylko jego wykonanie czy wyposażenie, ale też lokalizacja. Otaczająca go przestrzeń staje się energią, która sprawia, że chce się w niej pozostać. 

Ekskluzywne domy w najbardziej pożądanych dzielnicach w Warszawie wyróżnia:

• prestiż i bezpieczeństwo otoczenia,
• doskonała komunikacja i infrastruktura,
• bliskość natury i miejsc do rekreacji. 

Zakup takiej nieruchomości gwarantuje utrzymanie, a nawet wzrost jej wartości w czasie. 

Prestiż i bezpieczeństwo otoczenia

Prestiż zaczyna się od adresu. Dla klientów premium liczy się zarówno historia okolicy, jak i klimat. Ogromnie ważnym aspektem jest też bezpieczeństwo. Wszystkie te czynniki budują bowiem emocje, jakie towarzyszą mieszkańcom. Nie można zapominać również o prywatności. Prestiżowa lokalizacja pozwala żyć spokojnie – z dala od zgiełku w poczuciu codziennej harmonii. 

Infrastruktura i komunikacja

Bliskość kluczowych punktów miasta, szybkie połączenia komunikacyjne, dostępność usług oraz placówek medycznych najwyższej klasy to kolejne ważne cechy. Ekskluzywne butiki, prywatne szkoły oraz renomowane restauracje w pobliżu dodatkowo podnoszą prestiż miejsca. 

Bliskość natury i miejsc do rekreacji

Bliskość parków i terenów rekreacyjnych zwiększa wartość lokalizacji w dłuższej perspektywie. Atutem w tym kontekście jest dostęp do terenów zielonych (np. bliskość Lasu Kabackiego czy parków). 

Luksusowe wille w Warszawie na Wilanowie

Wilanów to symbol nowoczesnego luksusu i przestronności. Dzielnica określana mianem „miasta ogrodu” dynamicznie się rozwinęła i oferuje mieszkańcom nowe osiedla, apartamentowce czy prestiżowe międzynarodowe szkoły. Dom w tej lokalizacji to również bliskość Pałacu w Wilanowie i jego ogrodów. 

Ta część miasta zajmuje dużą przestrzeń i jest wypełniona wieloma terenami zielonymi. Mieszkańcy mają blisko do Parku Natolińskiego, Lasu Kabackiego czy rezerwatu Marysin. W Wilanowie znajduje się też szereg ścieżek rowerowych. Najdłuższa z nich liczy aż 43 kilometry. 

Nie można zapomnieć też o dzikiej plaży i Wyspie Zawadowskiej. Mogą stanowić one świetne miejsce, aby odetchnąć po intensywnym dniu. 

Co więcej, Wilanów słynie z bezpieczeństwa. Większość inwestycji jest ogrodzona oraz objęta monitoringiem. Praktycznie wszystkie osiedla są też strzeżone. Jeżeli zależy Ci zarówno na bezpieczeństwie, jak i poczuciu wspólnoty, będzie to odpowiednia lokalizacja. 

Ekskluzywne domy na sprzedaż — Warszawa Mokotów

Bliskie sąsiedztwo centrum Warszawy, bezpośredni dostęp do metra, wyjątkowo rozbudowane zaplecze oświatowe i największe centrum biznesowe w Polsce. To wyróżniki Mokotowa. Z luksusowej willi w Warszawie na Mokotowie w niecałe pół godziny dotrzesz do Śródmieścia. 

Jednak Mokotów to nie tylko praca i nauka. Dla rodzin nie lada atrakcją są miejsca, takie jak Fun Park Digiloo czy plac zabaw przy ul. Bytnara „Rudego”. Nie można zapominać też o bogatym zapleczu kulturalnym (między innymi galerie sztuki, muzea, kluby muzyczne i kina). 

Stary Mokotów jest bardziej historyczny, prestiżowy i droższy. Z kolei Nowy Mokotów wyróżnia nowoczesność i dynamika rozwoju. Miejsce to określane jest epicentrum biurowego życia stolicy. 

Żoliborz — kameralność i elegancja ekskluzywnych domów w Warszawie

Żoliborz to najmniejsza dzielnica Warszawy. Spokojna i pozwalająca wieść rodzinne życie. Pomimo że leży ona niemal w centrum miasta, na jej obszarze nie brakuje terenów zielonych. Najpopularniejsze parki to:

• Park Kaskada,
• Park im. Stefana Żeromskiego,
• Park Kępa Potocka,
• Park Sady Żoliborskie,
• Park Fosy i Stoki Cytadeli.

To lokalizacja niezwykle bogata gastronomicznie. Na Żoliborzu znajdziesz bowiem restauracje serwująca dania z najrozmaitszych kuchni świata. 

Docenisz też dostęp do renomowanych szkół. Na Żoliborzu obecne są: LXIV Liceum Ogólnokształcące im. Stanisława Ignacego Witkiewicza czy XVI Liceum Ogólnokształcące im. Stefanii Sempołowskiej. 

Z eleganckiego i ekskluzywnego domu w Warszawie na Żoliborzu dotrzesz do centrum w raptem 15 minut. Dokładnie tyle zajmie Ci np. trasa z Placu Wilsona do Złotych Tarasów. Ogromną zaletą tej dzielnicy jest także dostępność metra.

Śródmieście — luksusowe domy w centrum miasta

Śródmieście to centrum stolicy. Miejsce odpowiednie dla osób, które cenią sobie wielkomiejski klimat. Ekskluzywny dom na sprzedaż w Warszawie — w Śródmieściu oznacza oczywiście bliskość zabytków oraz instytucji kulturalnych. To również dostęp do bardzo atrakcyjnych ofert pracy, licznych lokali gastronomicznych oraz rozbudowanej infrastruktury usługowej. 

Ogromnym atutem śródmieścia jest doskonała komunikacja. Do dyspozycji mieszkańców są: metro, autobusy, tramwaje, miejskie rowery i hulajnogi. Na jego terenie znajdują się aż cztery dworce kolejowe. Bardzo ułatwia to wydostanie się z miasta. Mieszkańcy cenią również prawie czterdzieści kilometrów ścieżek rowerowych.

Nieruchomości w Śródmieściu mają tendencję do szczególnego wzrostu wartości. 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa. Aby tego dokonać, zbywca musi spłacić zaciągnięty kredyt, a następnie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Optymalnie, gdy kupujący już na wstępie zostaje poinformowany o obciążeniu. Nie ma wtedy wrażenia, że sprzedający próbuje coś ukryć. Poznaj najważniejsze informacje na temat tego, w jaki sposób sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i jak przeprowadzić taką transakcję krok po kroku. 

W tym artykule dowiesz się:

• dlaczego ocena sytuacji finansowej jest tak ważna przed podjęciem decyzji o sprzedaży,
• jak sprawdzić koszty wcześniejszej spłaty kredytu i co na ten temat mówi ustawa,
• jakie dokumenty bankowe są potrzebne do sfinalizowania transakcji,
• czym jest promesa bankowa i jak wpływa na bezpieczeństwo kupującego,
• jak wygląda wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej krok po kroku,
• co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej przy sprzedaży mieszkania z kredytem.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką

Decyzję o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym warto dobrze przemyśleć. W jej podjęciu zdecydowanie pomaga ocena sytuacji finansowej. Jest to również pierwszy krok, jeśli zdecydujesz się na zbycie nieruchomości. 

Ocena sytuacji finansowej przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką

Pierwszym etapem powinno być więc rzetelne przeanalizowanie dokumentów z banku. Warto sprawdzić, jaka część kredytu pozostała do spłaty oraz czy bank przewiduje ewentualne prowizje za wcześniejsze uiszczenie całej kwoty. Niektóre umowy kredytowe zakładają dodatkowe koszty w przypadku zamknięcia zobowiązania przed terminem.

Ocena sytuacji finansowej pomoże Ci określić, za jaką szacunkowo kwotę warto wystawić nieruchomość na sprzedaż. 

Znalezienie kupca na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Kolejnym krokiem powinno być znalezienie odpowiedniego kupca. Zadanie to możesz powierzyć doświadczonej agencji nieruchomości. Dobry pośrednik zadba o właściwą ekspozycję oferty, weryfikację klientów oraz przeprowadzenie rozmów. Już na etapie pierwszych oględzin należy poinformować kupującego o hipotece. Jasna komunikacja buduje zaufanie i przyspiesza proces.

Dokumenty z banku potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem

Następnie ważna jest rozmowa z przedstawicielami banku. Dlaczego? Trzeba uzyskać zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia, koszcie prowizji oraz uzyskać promesę. 

Zaświadczenie o saldzie i koszcie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Zaświadczenie o saldzie będzie zawierać informacje o kwocie pozostałej do spłaty. Najlepiej, aby bank wydał dokument, o który na pewno zapyta potencjalny nabywca. Nie warto jednak żądać od banku zaświadczenia przed znalezieniem kupca. Częstą praktyką jest bowiem pobieranie opłat za przygotowanie tego druku. Koszt wcześniejszej spłaty również musi zostać potwierdzony przez bank. 

Promesa banku – co zawiera i jak ją uzyskać

Promesa jest dokumentem szczególnie istotnym z punktu widzenia potencjalnego kupca. Bank zobowiązuje się w nim do wykreślenia hipoteki w momencie spłaty zadłużenia. Termin ważności promesy to 30 dni.

Dokładny zakres danych, które widnieją na promesie, zależy od konkretnego banku. Zazwyczaj podane są następujące informacje:

Zobacz: Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Kiedy kupujący finansuje zakup z własnego kredytu hipotecznego, rozliczenie odbywa się pomiędzy bankami. Bank kupującego przekazuje środki na rachunek techniczny banku sprzedającego, spłacając dotychczasowe zobowiązanie. Po spłacie bank wystawia list mazalny, a nowy bank wpisuje swoją hipotekę do księgi wieczystej.

W niektórych przypadkach możliwe jest przeniesienie istniejącego kredytu hipotecznego na kupującego — tzw. cesja długu. W takiej sytuacji bank, za zgodą obu stron, zastępuje dotychczasowego kredytobiorcę nowym. Kupujący wchodzi wtedy w prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej, a sprzedaż nieruchomości odbywa się bez konieczności wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Księga wieczysta i wykreślenie hipoteki

Księga wieczysta to publiczny rejestr, który ukazuje stan prawny nieruchomości. Bardzo ważny dla sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym jest dział IV tejże księgi. Widnieją w nim bowiem wszystkie hipoteki obciążające lokal lub dom. Dział IV zawiera wpisy o rodzaju hipoteki (umowna lub przymusowa), sumie zabezpieczenia, walucie, danych wierzyciela (np. banku) oraz ewentualnych wzmiankach o zmianach. Zapisy te pozwalają ocenić, czy i na jakich warunkach nieruchomość jest obciążona kredytem.

Dział IV księgi wieczystej – co sprawdzić?

Przed podpisaniem umowy sprawdź dokładnie dział IV księgi wieczystej. Dzięki niemu można potwierdzić aktualnego wierzyciela hipotecznego, rodzaj i wysokość hipoteki oraz ewentualne inne obciążenia (np. służebności, egzekucje). Po spłacie kredytu bank wyda list mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki), który dołącza się do wniosku o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym na formularzu KW-WPIS. 

List mazalny i wykreślenie hipoteki po spłacie

List mazalny to dokument, który potwierdza wykreślenie hipoteki. Sprzedający musi dostarczyć go nowemu właścicielowi po zaksięgowaniu wpłaty na koncie technicznym. 

Do momentu wykreślenia hipoteki w księdze widnieje stary wierzyciel. Dlatego ważne jest, aby kupujący miał pewność, że środki wpływają bezpośrednio na wskazane konto spłaty. W praktyce rozliczenia przeprowadza się u notariusza. Zabezpiecza to obie strony.

Wykreślenie hipoteki wiąże się również z uiszczeniem opłaty sądowej w wysokości 100 złotych. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z kredytem

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to pisemne zobowiązanie między sprzedającym a kupującym do sfinalizowania transakcji w określonym czasie. Umowa ta jest przydatna, kiedy zainteresowani potrzebują dopełnienia różnych formalności. Dokument ten powinien być opatrzony tytułem. Ponadto konieczne jest ujęcie w nim danych osobowych stron umowy, oświadczenia właściciela nieruchomości, ceny sprzedaży oraz terminu wydania mieszkania. Sprzedający zobowiązuje się w dokumencie do dostarczenia dokumentów niezbędnych do umowy sprzedaży mieszkania. 

Zadatek, terminy i warunki wydania mieszkania

Zadatek mobilizuje obie strony do dotrzymania ustaleń. „Karą” za brak ich dotrzymania jest utrata wpłaconej kwoty przez kupującego. Z kolei jeśli to sprzedający nie wywiąże się z warunków, zaistnieje konieczność zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. 

W umowie przedwstępnej warto również szczegółowo ująć:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego),
• sposób rozliczenia z bankiem – czy kredyt zostanie spłacony ze środków kupującego, czy z nowego kredytu hipotecznego,
• numer rachunku technicznego, na który kupujący lub jego bank przekaże środki,
• dzień przekazania mieszkania wraz z podpisaniem protokołu zdawczoodbiorczego,
• warunki przejęcia opłat eksploatacyjnych i liczników mediów,
• sposób ubezpieczenia lokalu do momentu wydania nieruchomości.

Podatek dochodowy i ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, dochód podlega opodatkowaniu według jednolitej stawki 19%. Podstawę opodatkowania stanowi różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu. Obliczając dochód ze sprzedaży mieszkania, uwzględnić można także wydatki na modernizację lokalu.

Istnieje jednak możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Opcja ta jest dostępna, gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Mogą one obejmować zarówno zakup nowego mieszkania, jak i spłatę kredytu hipotecznego. Reinwestycja musi jednak nastąpić w ciągu trzech lat od momentu zbycia nieruchomości. 

Źródło: www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/.

Reguła 5 lat od zakupu

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie, konieczne jest złożenie deklaracji podatkowej na formularzu PIT-39. Obowiązek ten dotyczy każdego przypadku transakcji. Niezależnie od tego, czy finalnie powstał dochód, czy poniosłeś stratę.

Penthouse, loft, a może lokal klasy premium w zabytkowej kamienicy? Jeżeli zadajesz pytanie, którą nieruchomość wybrać i czym się kierować przy decyzji, ten artykuł jest dla Ciebie. Zapoznaj się z jego treścią i podejmij decyzję zgodną z Twoimi oczekiwaniami oraz aspiracjami.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym wyróżnia się penthouse i jakie cechy odróżniają go od klasycznego apartamentu,
• Czym jest Loft i jakie są najważniejsze różnice między Hard Loftem a Soft Loftem
• Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości w zabytkowej kamienicy,
• Czym różni się mieszkanie od apartamentu,
• Jakie udogodnienia oferują nieruchomości klasy premium i z czego wynikają wyższe ceny,
• Który typ nieruchomości będzie odpowiedni dla Ciebie — w zależności od stylu życia i celu inwestycji.

Czym wyróżnia się penthouse?

Penthouse w najprostszym ujęciu to luksusowy apartament. Ma dużą powierzchnię, wysoki standard wykończenia i znajduje się w nowoczesnym apartamentowcu. Ma jednak cechy, których nie znajdziesz w standardowym apartamencie premium.

Najważniejsze cechy penthouse’u

Pośród najważniejszych cech penthouse’u wyróżnia się:

• umiejscowienie na najwyższym piętrze budynku,
• dużą powierzchnię — zazwyczaj powyżej 100 metrów kwadratowych,
• duży taras, 
• atrakcyjną lokalizację — nierzadko w centrum dużego miasta.
• często dwie kondygnacje lub więcej,

Na ekskluzywność penthouse’ów wpływa także fakt, że ich liczba w jednym apartamentowcu jest ograniczona. 

Czym jest mieszkanie typu loft?

Mieszkanie loftowe to duża, elastyczna oraz otwarta przestrzeń przekształcona na cele mieszkalne, która miała wcześniej zastosowanie przemysłowe. 

Hard Lofty a Soft Lofty – czym się różnią?

Hard Loft to stare budynki przemysłowe, które zostały przekształcone i zaadaptowane na cele mieszkaniowe i biurowe. Klasycznym przykładem Hard Loftu jest dawna fabryka włókiennicza w Łodzi, w której dzisiaj mieści się centrum handlowe. 

Soft Loft natomiast to zbudowane całkowicie od nowa budynki mieszkalne bądź też komercyjne, które nawiązują swoim stylem do dawnych przemysłowych obiektów. Przestrzenie te zgodnie z wymogami stylu industrialnego mają antresole, wysokie sufity i duże okna, a także cegły i cement oraz metal w widocznych miejscach. 

Zabytkowa kamienica – elegancja z historią

Kamienica to tradycyjny rodzaj wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Często ma ona charakterystyczną architekturę z fasadami zdobionymi detalami, dużymi oknami oraz wysokim sufitem. Budynki te są zazwyczaj zlokalizowane w centralnych częściach miast. Z czasem jej wartość może znacząco wzrosnąć i stanowi to spory atut inwestycji. Istnieją natomiast pewne aspekty, które trzeba mieć na uwadze przed zakupem mieszkania w takim miejscu.

Co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania w kamienicy?

Czas powstania budynku

Warto zwrócić uwagę na rok budowy kamienicy. Te z końca XIX wieku są zwykle w gorszym stanie technicznym niż te z lat 30 XX wieku. Okresy te różni przepaść technologiczna między innymi ze względu na stropy. W przypadku tych najstarszych kamienic były one wykonane z drewna. Później natomiast stosowane stropy Kleina (stalowe z wypełnieniem z cegły). 

Remonty przeprowadzone w przeszłości

Najkosztowniejsze i najważniejsze w kamienicach są remonty fundamentów, dachu oraz elewacji. W dalszej kolejności piwnic, pionów kanalizacyjnych i klatki schodowej, a także ogrodzenia. Jeżeli nie zostały przeprowadzone żadne remonty, trzeba zastanowić się dlaczego. Być może mieszkańcy kamienicy nie mieli na to środków. W takim przypadku istnieje prawdopodobieństwo, że nie będą mogli wyłożyć pieniędzy w razie nagłej konieczności remontu.

Wpis do rejestru zabytków oraz ochrona konserwatorska

W przypadku, gdy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków bądź też jest pod ochroną konserwatorską, potrzebne będzie uzyskanie pozwolenia na wszystkie roboty ingerujące w zewnętrzny wygląd budynku. Na przykład wymianę okien. Niektóre kamienice nie mogą być też ocieplone z uwagi na elementy elewacji, takie jak ozdobny tynk czy rzeźby. 

Mieszkanie vs apartament – różnice w standardzie i lokalizacji

Istnieje kilka obiektywnych cech, które pozwalają rozróżnić apartamenty od mieszkań. Dotyczą one nie tylko metrażu i ceny. To również standard wykończenia, architektura budynku oraz przeznaczenie lokalu.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa jest podstawową różnicą. Zwykle apartamenty rozpoczynają się od 70-80 metrów kwadratowych. Na rynku można jednak znaleźć także mniejsze jednostki, które określane są tym mianem. Istotne znaczenie ma również wysokość pomieszczeń. W apartamentach zazwyczaj wynosi ona minimum 2,8 m. Wpływa to na poczucie przestronności oraz prestiżu wnętrza.

Standard wykończenia i jakość materiałów

Kolejnym aspektem jest standard wykończenia i jakość materiałów. Apartamenty wyróżniają się ponadprzeciętną jakością. Zarówno wewnątrz, jak i w częściach wspólnych. Znaleźć tu można systemy smart home, drewniane podłogi, panoramiczne okna, klimatyzację, oraz wyrafinowane oświetlenie. 

Prestiżowa lokalizacja oraz otoczenie

Istotną cechą apartamentu jest jego położenie. Zwykle znajdują się one w centrach dużych miast, blisko parków oraz biznesowych dzielnic. W miejscach z dobrym dostępem do usług klasy premium. 

Dodatkowe udogodnienia i infrastruktura budynku

Apartamenty klasy premium powstają w budynkach o rozbudowanej infrastrukturze. Często znajduje się w nich: recepcja z concierge, strefa fitness, zielone tarasy, monitoring, parking podziemny oraz ładowarki do aut elektrycznych. 

Cena jako naturalna konsekwencja standardu

Cena za metr kwadratowy oraz koszty eksploatacyjne wynoszą znacznie więcej niż w przypadku mieszkania. Zarówno na etapie zakupu, jak i w późniejszym użytkowaniu. Czynsz, usługi dodatkowe oraz opłaty za media są zatem wyższe niż w standardowych mieszkaniach. 

Trzeba jednak mieć na uwadze, że apartament nie oznacza tylko wyższego standardu życia. To inwestycja, która z czasem może przynieść znacznie większy zwrot z najmu bądź też sprzedaży niż mieszkanie. 

Dla kogo jest loft, apartament, a dla kogo penthouse?

Loft jest propozycją dla osób, które cenią nietuzinkowy design, dużą przestrzeń oraz industrialny klimat. Apartamenty natomiast dla inwestorów, którym zależy na wygodzie, elegancji oraz nowoczesnych udogodnieniach. Penthouse’y z kolei to wybór dla najbardziej wymagających. Także tych, którzy szczególnie cenią przestrzeń, prywatność oraz spektakularne widoki z góry. 

Idealna nieruchomość premium to zawsze ta, która współgra z codziennymi potrzebami, rytmem życia oraz aspiracjami właściciela.

Osoby, które planują sprzedać lub kupić nieruchomość, często są zainteresowane depozytem notarialnym. Poniżej przedstawiamy najważniejsze fakty na temat wspomnianego sposobu zabezpieczenia stron umowy sprzedaży. 

Kluczowe informacje:

W tym artykule zapoznasz się z informacjami na temat tego:

• czym jest depozyt notarialny i co można zdeponować,
  
• jak wygląda procedura jego ustanowienia,
  
• ile kosztuje depozyt i kto ponosi opłaty,
  
• w jakich sytuacjach warto z niego skorzystać,
  
• jakie są główne zalety tego rozwiązania.
  

Czym jest depozyt notarialny?

Zgodnie z artykułem 108 Prawa o notariacie notariusz w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii może przyjąć na przechowanie papiery wartościowe bądź też pieniądze. W walucie polskiej lub obcej. Może to zrobić w celu przekazania ich osobie, która została wskazana przy złożeniu lub jej następcy prawnemu.

Specjalnie dla tej czynności notariusz prowadzi specjalne konto. Najczęstszym przypadkiem ustanowienia depozytu jest umowa sprzedaży nieruchomości. 

Notariusz przy przyjęciu depozytu spisuje protokół, który zawiera informacje, takie jak: tożsamość osoby składającej, data przyjęcia, data mającego nastąpić wydania, imię, nazwisko i miejsce zamieszkiwania osoby odbierającej depozyt.

Wydanie depozytu natomiast następuje za pokwitowaniem. O jego ustanowieniu decyduje chwila złożenia pieniędzy, a nie moment spisania protokołu. Jest to zgodne ze stanowiskiem, które prezentuje Sąd Najwyższy. 

Co można zdeponować?

Zdeponować można pieniądze w walucie polskiej lub obcej bądź też papiery wartościowe. Jeżeli chodzi o papiery wartościowe, chodzi o między innymi o: akcje, obligacje, czeki oraz weksle. Przyjmowany przez notariusza depozyt może być zarówno zamknięty w kopertach, jak i zapisany na elektronicznych nośnikach danych.

Czy depozyt jest obowiązkowy?

Ani na notariusza, ani na strony transakcji nie został nałożony obowiązek depozytu. Zdecydowanie warto jednak z niego korzystać. Jego zastosowanie minimalizuje ryzyko niewywiązania się z umowy przez którąkolwiek ze stron. Co ważne, procedura jest jasno określona przez przepisy prawa, a nad jej prawidłowym przebiegiem czuwa osoba zaufania publicznego.

Ile kosztuje depozyt notarialny?

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, maksymalna opłata za przyjęcie pieniędzy lub papierów wartościowych do depozytu notarialnego wynosi połowę stawki maksymalnej taksy notarialnej obliczonej od wartości przedmiotu depozytu.

Maksymalne stawki taksy notarialnej:

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności prawnej i wynosi:

• do 3 000 zł – 100 zł,
  
• kwota między 3 000 zł a 10 000 zł – 100 zł oraz 3% od kwoty przekraczającej 3 000 zł,
  
• kwota między 10 000 zł a 30 000 zł – 310 zł oraz 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł,
  
• kwota między 30 000 zł a 60 000 zł – 710 zł oraz 1% od kwoty powyżej 30 000 zł,
  
• kwota między 60 000 zł a 1 000 000 zł – 1 010 zł oraz 0,4% od nadwyżki przekraczającej 60 000 zł,
  
• kwota między 1 000 000 zł a 2 000 000 zł – 4 770 zł oraz 0,2% od kwoty ponad 1 000 000 zł,
  
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł oraz 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, przy czym maksymalna wysokość taksy to 10 000 zł, a w przypadku osób zaliczanych do I grupy podatkowej – 7 500 zł.
  

Do opłaty należy doliczyć VAT oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Wysokość wynagrodzenia można negocjować z notariuszem.

Przykłady kosztów depozytu dla konkretnych kwot

Przy wartości depozytu 3 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 100 zł, więc koszt depozytu to maksymalnie 50 zł. Dla 10 000 zł taksa to 310 zł, a depozyt – 155 zł. 

W przypadku 30 000 zł taksa wynosi 710 zł, co oznacza maksymalny koszt depozytu na poziomie 355 zł. Przy 60 000 zł taksa to 1 010 zł, a depozyt – 505 zł. Dla 200 000 zł taksa maksymalna to 1 570 zł więc depozyt wyniesie 785 zł. W przypadku miliona złotych taksa to 4 770 zł, a depozyt – 2 385 zł. Jeżeli wartość depozytu wynosi 1 500 000 zł, taksa to 5 770 zł, a koszt depozytu 2 885 zł.

Natomiast przy 3 000 000 zł taksa maksymalna to 9 270 zł. Daje to koszt depozytu w wysokości 4 635 zł. 

Kto może skorzystać i w jakich sytuacjach?

Z depozytu notarialnego mogą skorzystać strony przy: zakupie nieruchomości (najczęstszy wariant), sprzedaży firmy, spłacie zobowiązań w umowach cywilnych oraz przy działach spadku. Rozwiązanie to jest stosowane też w transakcjach handlowych, w których istnieje konieczność przekazania pieniędzy lub dokumentów, których wydanie ma być uzależnione od określonych warunków. 

Kto płaci za depozyt?

Za depozyt notarialny zwykle płaci osoba składająca depozyt, czyli najczęściej kupujący przy transakcji nieruchomości. Jednak przepisy prawa nie określają jednoznacznie, kto powinien ponieść ten koszt. Strony mogą ustalić inny podział kosztów, np. podzielić się nim po połowie. 

Czy można negocjować stawkę depozytu notarialnego?

Strona, która składa depozyt, może negocjować, aby spróbować obniżyć wysokość opłaty. Warto przed rozmową z notariuszem znać widełki opłat i przygotować argumenty, które uzasadniają obniżenie stawki.

Do takich argumentów należą m.in. wysoka wartość transakcji, stała współpraca z kancelarią lub jednoczesne zlecenie kilku czynności notarialnych.

Zalety depozytu notarialnego

Złożenie depozytu notarialnego oznacza bezpieczeństwo transakcji i spokojny sen każdej ze stron aktu notarialnego. Celem i rolą, jaką odgrywa depozyt notarialny, jest zabezpieczenie interesów sprzedającego i kupującego.

Z jednej strony sprzedający nieruchomość wie, że kupujący dysponuje odpowiednimi środkami. Z drugiej strony kupujący ma gwarancję, że sprzedający otrzyma pieniądze dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności mieszkania czy domu.

Zdeponowanie zwalnia też stronę kupującą z konieczności przelania drugiej stronie pieniędzy jeszcze przed zawarciem umowy, która przenosi własność. Daje więc pewność, że notariusz wykona przelew na rzecz sprzedającego dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. 

Skorzystanie z depozytu notarialnego eliminuje też ryzyko zapłaty fałszywymi banknotami. 

Co oznacza depozyt notarialny — podsumowanie

Depozyt notarialny to forma bezpiecznego przekazania pieniędzy lub papierów wartościowych, w której notariusz przechowuje je na specjalnym koncie i wydaje dopiero po spełnieniu ustalonych warunków.

Stosowany jest między innymi przy sprzedaży nieruchomości, umowach handlowych czy spłacie zobowiązań, minimalizuje ryzyko niewywiązania się z umowy.

Koszt wynosi maksymalnie połowę stawki taksy notarialnej od wartości przedmiotu depozytu (plus VAT), a strony mogą ustalić, kto go ponosi. Najczęściej płaci kupujący.

Największe zalety to gwarancja, że środki trafią do sprzedającego po podpisaniu aktu i ochrona przed nieuczciwymi formami płatności.

FAQ — Depozyt notarialny

Dom pod Warszawą często okazuje się naturalnym kierunkiem poszukiwań dla osób planujących zakup własnej nieruchomości w aglomeracji warszawskiej. Rynek na tym obszarze obejmuje wiele interesujących lokalizacji, które różnią się ceną, charakterem zabudowy, dostępem do komunikacji oraz zapleczem usługowym. Zapoznaj się z najważniejszymi informacjami na temat tego, gdzie kupić dom pod Warszawą. 

Ważne informacje:

Poniżej wskażemy:

• Dlaczego warto kupić dom pod Warszawą.
• Jakie są najciekawsze lokalizacje w okolicach stolicy.
• Jak kształtują się średnie ceny domów w wybranych miejscowościach.
• Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu w aglomeracji warszawskiej.

Dlaczego warto kupić dom pod Warszawą?

Warto kupić dom pod Warszawą, ponieważ łączy on w sobie większą przestrzeń, komfort życia i spokój z łatwym dostępem do miasta. Domy poza stolicą oferują bliskość natury, ciszę, świeże powietrze i niższe ceny nieruchomości w porównaniu do samej Warszawy.

Wiele lokalizacji poza Warszawą, takich jak choćby Piaseczno, Marki czy Wieliszew wyróżnia bliskość terenów zielonych, lasów i parków narodowych (np. Kampinoski Park Narodowy). Podwarszawskie miejscowości gwarantują dobrą infrastrukturę. Dostęp do:

• szkół,
• sklepów,
• usług medycznych oraz
• rozwiniętą komunikację drogową, która umożliwia komfortowy dojazd do centrum Warszawy w około 25–40 minut.

Dzięki temu można cieszyć się spokojnym życiem pod miastem. Bez rezygnacji z korzyści wynikających z życia w metropolii.

Najciekawsze lokalizacje na zakup domu w okolicach Warszawy

Warto uwzględnić lokalizacje, takie jak choćby: Piaseczno,  Marki, Kamionka, Wieliszew, Dobiesz, Guzowatka, Kocierzew Południowy, Kowalicha, Latchorzew, Nowa Wieś, Nowy Modlin, Piastów, Wymysły oraz Żelechów. To zdecydowanie najciekawsze miejsca na zakup domu w okolicach Warszawy. 

Piaseczno

W Piasecznie realizowane są liczne inwestycje mieszkaniowe, które obejmują nowoczesne, funkcjonalne apartamenty o wysokim standardzie wykończenia. Dla osób, które chcą mieszkać blisko centrum Warszawy, interesującą lokalizacją może być Stara Iwiczna.

Obszar ten ma dogodne połączenie komunikacyjne. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega trasa ekspresowa S7 oraz droga krajowa nr 79. Umożliwia to szybki dojazd zarówno do stolicy, jak i innych miast w regionie. W tej części Piaseczna powstają okazałe domy jednorodzinne, a także budynki w zabudowie szeregowej o dużych metrażach.

Marki

Marki leżą wśród terenów zielonych, blisko rozległych Lasów Mareckich i zbiorników wodnych takich jak Jezioro Czarne oraz staw Konne. To miejsce idealne do aktywnego wypoczynku, spacerów, biegania i jazdy na rowerze dzięki rozwiniętej sieci ścieżek rowerowych.

To właśnie w Markach powstają liczne nowe osiedla domów jednorodzinnych i segmentów o wysokim standardzie wykończenia oraz nowoczesnym designie. Często na kameralnych, strzeżonych osiedlach z dużymi działkami ogrodowymi. Dostępne są zarówno przestronne domy wolnostojące, jak i segmenty z ogródkami o powierzchni od około 118 metrów kwadratowych w górę. To oferta zorientowana na wymagających klientów ceniących komfort i prywatność.

Kamionka

Kamionka to spokojna i malownicza wieś sołecka położona w powiecie piaseczyńskim, w gminie Piaseczno. Zlokalizowana niedaleko Warszawy, ceniona za kameralny charakter i kontakt z naturą. Okolica obfituje w lasy oraz łąki. Sprawia to, że jest to idealne miejsce dla osób szukających ciszy i spokoju z dala od miejskiego zgiełku.

Kupno domu w Kamionce to doskonały wybór dla tych, którzy cenią sobie większą przestrzeń, prywatność oraz życie w otoczeniu zieleni. Lokalizacja zapewnia też szybki dojazd do Warszawy. Umożliwia to korzystanie z pełnej oferty miasta. I to bez rezygnacji z uroków życia pod miastem.

W Kamionce można znaleźć zarówno domy jednorodzinne na dużych działkach, jak i bardziej kameralne zabudowania. Oferta jest atrakcyjna dla różnych grup kupujących – od rodzin po osoby szukające miejsca do odpoczynku.

Wieliszew

W Wieliszewie szybki dojazd do centrum zapewnia bezpośrednie połączenie kolejowe SKM z Dworcem Gdańskim, a modernizacja drogi krajowej nr 61 dodatkowo usprawnia komunikację samochodową. Mieszkańcy mają na miejscu pełną infrastrukturę – szkoły, przedszkola, sklepy, punkty medyczne, zaplecze gastronomiczne i rekreacyjne. 

Otoczenie lasów, starorzecza Narwi, plaży w Wieliszewie i Jeziora Zegrzyńskiego sprzyja aktywnemu wypoczynkowi i rodzinnej rekreacji. Gmina bardzo się rozwija. Powstają nowe inwestycje mieszkaniowe, drogi i ścieżki rowerowe, a także planowane są kolejne obiekty publiczne. Jednocześnie zachowuje ona swój spokojny charakter. Dzięki temu stanowi rozsądny kompromis pomiędzy tempem życia w metropolii a atmosferą małej dobrze zorganizowanej społeczności.

Średnie ceny domów pod Warszawą – analiza i tabela kosztów za m²

U nas znajdziesz oferty domów pod Warszawą w miejscowościach, takich jak między innymi:

• Kamionka,
• Marki,
• Piaseczno,
• Wieliszew

Uśrednione ceny w tych miejscach prezentują się następująco:

Spośród zestawionych miejscowości najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy notuje Wieliszew, który wyprzedza nawet Piaseczno. Wzrost o 3% rok do roku potwierdza rosnące zainteresowanie tą lokalizacją.

Piaseczno, mimo nieco niższego poziomu cen utrzymuje swoją pozycję prestiżowej lokalizacji o wysokim popycie. Marki oferują nieco niższą cenę, a jednocześnie łączą wysoki standard inwestycji z dogodnym położeniem wśród terenów zielonych. Kamionka cenowo plasuje się najniżej. Jest natomiast szczególnie atrakcyjną dla osób poszukujących większych działek i spokojniejszego otoczenia.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu pod Warszawą?

Kwestie prawno-formalne

Ważne jest zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości, w tym księgi wieczystej, aby upewnić się, że działka i budynek są wolne od obciążeń, takich jak hipoteka czy służebność. Należy również sprawdzić pozwolenia na budowę oraz decyzje administracyjne, które potwierdzają legalność inwestycji.

Kwestie podatkowe

Równie ważnym aspektem przy zakupie domu są podatki. Transakcja może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od nieruchomości. Warto też pamiętać, że w przypadku zakupu od dewelopera podatek PCC nie jest naliczany, ponieważ w cenie uwzględniony jest podatek VAT.

Dostępna infrastruktura

Na etapie wyboru nieruchomości należy ocenić lokalizację pod kątem infrastruktury. Bliskość szkół, przedszkoli, sklepów i komunikacji publicznej znacząco wpływa na komfort życia. Warto również sprawdzić plany rozwoju danej miejscowości – nowe drogi, obiekty usługowe czy inwestycje komunalne mogą w przyszłości podnieść wartość nieruchomości.

Standard techniczny budynku

Ostatnim, lecz równie ważnym aspektem jest standard techniczny budynku. Trzeba ocenić jakość materiałów, zastosowane technologie oraz energooszczędność budynku. Solidna konstrukcja, nowoczesne instalacje i funkcjonalny projekt mają w tym kontekście spore znaczenie.

Gdzie kupić dom pod Warszawą — podsumowanie

Rynek nieruchomości pod Warszawą oferuje szeroki wybór lokalizacji, które różnią się charakterem, cenami i potencjałem inwestycyjnym. Piaseczno przyciąga rozbudowaną infrastrukturą i prestiżem, Marki oferują nowoczesne osiedla w otoczeniu zieleni, Kamionka zapewnia ciszę i przestrzeń w atrakcyjnej cenie, a Wieliszew łączy szybki dojazd do stolicy z bardzo wyraźnym rozwojem gminy.

Wybór odpowiedniej miejscowości powinien wynikać z Twoich priorytetów – od bliskości natury, przez standard zabudowy, po czas dojazdu do Warszawy. Niezależnie od lokalizacji, ważne pozostaje sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości oraz planów rozwoju okolicy. Nasi klienci nie muszą się martwić o żaden z wyżej wymienionych aspektów.

Branża nieruchomości w Polsce dynamicznie się rozwija i przyciąga osoby, które chcą pracować jako pośrednicy. To zawód wymagający zaangażowania i określonych kompetencji, ale dający dużą niezależność. Jak zostać pośrednikiem nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w tym artykule. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wygląda codzienna praca pośrednika i jakie obowiązki wykonuje?
• kto może zostać pośrednikiem i jakie formalności trzeba spełnić.
• gdzie zdobyć wiedzę i praktyczne doświadczenie w branży.
• jakie cechy i kompetencje są ważne w pracy pośrednika nieruchomości.
• z jakimi wyzwaniami mierzą się pośrednicy w codziennej pracy.
• jakie są perspektywy i trendy w zawodzie pośrednika.
• ile można zarobić jako pośrednik i od czego zależą zarobki.
• jak wygląda ścieżka kariery pośrednika oraz gdzie szukać pracy.

Przedstawione informacje pozwolą Ci odpowiedzieć sobie na pytanie, czy podążać tą ścieżką zawodową. 

Kim jest pośrednik nieruchomości?

Pośrednik nieruchomości to osoba, która łączy ze sobą dwie strony transakcji. Właściciela nieruchomości oraz potencjalnego nabywcę lub najemcę. Dokonuje on czynności na podstawie podpisanej umowy pośrednictwa. Najczęściej działa w imieniu biura. Szczegółowy zakres jego działań wskazany jest w umowie pośrednictwa.

Pełni też rolę przewodnika przez cały proces transakcyjny. W przypadku sprzedaży praca pośrednika rozpoczyna się od oceny nieruchomości i ustalenia ceny ofertowej. Kończy natomiast na finalizacji umowy u notariusza. W trakcie procesu sprzedaży pośrednik aktywnie promuje nieruchomość i dociera do potencjalnych nabywców. 

Czym się różni agent od pośrednika nieruchomości?

Od czasu, gdy doszło do deregulacji w zawodzie pośrednika nieruchomości i nie jest wymagane posiadanie licencji, pojęcia „agent” oraz „pośrednik nieruchomości” mają to samo znaczenie. Przed 2013 rokiem zawód agenta skupiał się głównie na marketingu i pozyskiwaniu klientów. Dziś oznacza on pośrednictwo — kompleksową obsługę. W praktyce słowa te używane są zamiennie. 

Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości na co dzień?

Praca agenta nieruchomości obejmuje działanie, takie jak:

• poszukiwanie nieruchomości i nabywcy,
• promowanie nieruchomości,
• negocjowanie warunków transakcji,
• weryfikacja formalno-prawna,
• analiza rynku nieruchomości i działań konkurencji,
• prezentowanie nieruchomości klientom,
• opracowywanie i prezentacja ofert do sprzedaży czy wynajmu (na przykład w portalach ogłoszeniowych),
• doradzanie klientom,
• prognozowanie wzrostów i spadków cen na rynku nieruchomości (istotne przy doradztwie klientom, którzy decydują się na nieruchomości w celu inwestycyjnym).

Codziennością pośrednika jest łączenie działań sprzedażowych, marketingowych oraz formalnych. 

Kto może być pośrednikiem nieruchomości w Polsce?

Nie ma zbyt wielu formalnych wymagań, aby zostać agentem nieruchomości. Na pewno potrzebne jest wykształcenie średnie oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) w razie pomyłek i błędów przy pośredniczeniu w sprzedaży. Niektórzy pracodawcy — np. biura nieruchomości chcą współpracować z agentami na podstawie kontraktu B2B. W takich przypadkach istotne staje się założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. 

Czy trzeba mieć licencję, aby pracować w zawodzie?

Od 2013 roku w związku z deregulacją do pracy w zawodzie pośrednika nieruchomości nie jest potrzebna licencja. Można jednak ją dodatkowo wyrobić. Informacje na temat tej procedury znajdziesz na stronie internetowej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. 

Do czasu deregulacji konieczne było posiadanie udokumentowanego wyższego wykształcenia, praktyki zawodowej czy ukończenia kierunkowych studiów podyplomowych.

Gdzie zdobyć wiedzę i praktykę?

Wiedzę można zdobyć na przykład w specjalistycznych kursach i szkoleniach. Między innymi Polska Federacja Rynku Nieruchomości przygotowuje osoby zainteresowane tym zawodem. Nic nie zastąpi jednak praktyki, czyli pracy w renomowanym biurze nieruchomości. Warto skontaktować się uznanymi w branży agencjami nieruchomości i zapytać o aktualne możliwości praktyk lub stażu. Dobrze podkreślić w takiej rozmowie swoją gotowość do rozwoju,

Pożądane cechy i kompetencje agenta

Pracodawcy nie wymagają wyższego wykształcenia. Znacznie ważniejsze są cechy oraz kompetencje miękkie, takie jak:

• łatwość nawiązywania kontaktów i utrzymywania relacji,
• umiejętności negocjacyjne i sprzedażowe,
• samodzielność,
• skrupulatność,
• dokładność,
• mobilność,
• elastyczność,
• znajomość programów biurowych, takich jak Word czy Excel,
• zainteresowanie branżą nieruchomości i finansami.

Przydaje się też wcześniejsze doświadczenie w obsłudze klienta oraz wiedza z zakresu prawa w obszarze nieruchomości. Bardzo ważną cechą jest też umiejętne zarządzanie czasem pracy. 

Wyzwania związane z pracą w branży nieruchomości

Praca w branży nieruchomości to praca z ludźmi. Klienci bywają wymagający i mają skrajnie różne oczekiwania. Kobieta, która szuka mieszkania w centrum, ma inne potrzeby, niż rodzina z dziećmi poszukująca domu na obrzeżach. 

Oprócz profesjonalnej obsługi klientów pośrednik nieruchomości musi stale aktualizować swoją wiedzę o rynku. Wymaga to regularnego uczestnictwa w szkoleniach oraz konferencjach. 

Wyzwaniem może być też przekazywanie informacji o transakcjach, negocjacjach oraz wymaganiach prawnych. Agenci muszą umiejętnie eliminować bariery komunikacyjne, aby zapobiegać nieporozumieniom. Współpraca z różnymi typami osobowości wymaga elastyczności oraz empatii.

Wyzwaniem jest też codzienne zajmowanie się dokumentacją i formalnościami. Bogactwo przepisów prawnych oraz procedur wymaga uwagi i dokładności. Potrzebne jest bycie na bieżąco z aktualnymi regulacjami. Zaniedbania i pomyłki w tym obszarze mogą być później kosztowne. Dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie do zawodu, skrupulatność oraz wysoki poziom organizacji. 

Kwestia studiów w zawodzie pośrednika 

Od pośredników nieruchomości nie jest wymagane wyższe wykształcenie. Być może zastanawiasz się jednak, jakie studia warto ukończyć, aby pracować w zawodzie. Kierunki typu pośrednictwo w obrocie nieruchomościami czy gospodarowanie nieruchomościami mogą stanowić teoretyczną podstawę do zawodu. Wiele osób zainteresowanych pracą w branży decyduje się też na ukończenie studiów, takich jak: prawo, ekonomia, zarządzanie, administracja oraz budownictwo. Istnieje sporo możliwości zarówno w obrębie studiów I stopnia, jak i II stopnia oraz studiów podyplomowych.

Perspektywy i trendy w zawodzie pośrednika nieruchomości

Rośnie znaczenie nowoczesnej technologii w tym zawodzie. Sztuczna inteligencja może usprawniać wycenę oraz przygotowywanie ofert. Pośrednicy mogą też wykorzystywać ją do poprawy jakości obsługi klienta.

Dla pośredników nieruchomości istotne staje się również posiadanie wiedzy na temat ekologii, energooszczędności i zrównoważonego rozwoju. Nabywcy coraz częściej pytają o kwestie związane z wymogami unijnymi i zieloną taksonomią. 

Od kilku lat w naszym kraju wzrasta też zainteresowanie pracą zdalną oraz hybrydową. Taka sytuacja sprzyja natomiast wzmożonemu zainteresowaniu nieruchomościami w strefach podmiejskich i wiejskich. 

Zarobki agenta nieruchomości

Wynagrodzenie w zawodzie pośrednika nieruchomości opiera się najczęściej na systemie prowizyjnym (podstawa + prowizja od sprzedaży). Ciężko natomiast określić, ile dana osoba zarabia, gdyż nie ma jednego cennika dot. wysokości prowizji dla wszystkich agencji. 

Dostępne raporty wskazują, że średnie widełki wynagrodzeń w Polsce wynoszą między 5000 a 15 000 złotych brutto. Różnice zależą od tego, jak duże są poszczególne miasta oraz ile kosztują w nich nieruchomości. Zarobki w tym zawodzie zależą oczywiście od skuteczności. 

Ścieżka kariery pośrednika nieruchomości

Dobrym sposobem na rozpoczęcie kariery pośrednika jest zatrudnienie się w biurze nieruchomości. Pierwsze tygodnie to czas poświęcony zdobywaniu podstawowej wiedzy. Często pod okiem bardziej doświadczonych kolegów. Nierzadko okres ten prowadzi do specjalizacji — np. w luksusowych nieruchomościach bądź też nieruchomościach z rynku pierwotnego, zostania liderem sprzedaży lub menedżerem zespołu.

Gdzie szukać pracy jako agent nieruchomości?

Pracy jako pośrednik nieruchomości możesz szukać za pośrednictwem portali ogłoszeniowych, takich jak Pracuj.pl, OLX czy Gratka. Często również w zakładkach „Kariera” na stronach internetowych agencji można odnaleźć informacje dotyczące rekrutacji.

Na przykład na Eteria.pl odnajdziesz sekcję poświęconą temu, jak rozpocząć współpracę z nami. Szkolenia i mentoring 1:1 to tylko niektóre z korzyści, które płyną z nawiązania relacji z naszą agencją. 

Zastanawiasz się, jak sprawdzić podatek od nieruchomości w Warszawie? Jesteś właścicielem mieszkania, domu lub działki i chcesz wiedzieć, ile zapłacisz oraz gdzie i kiedy to zgłosić? Odpowiedzi znajdziesz w poradniku, który krok po kroku wyjaśni Ci wszystko, co musisz wiedzieć o podatku od nieruchomości w stolicy.

Czym jest podatek od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości to obowiązkowe świadczenie pieniężne na rzecz gminy, nakładane na właścicieli lub posiadaczy gruntów, budynków i budowli.

 Kto płaci podatek od nieruchomości?

Obowiązek ten dotyczy:

• właścicieli nieruchomości lub obiektów budowlanych – czyli osób, które mają pełne prawo własności do nieruchomości, potwierdzone np. aktem notarialnym lub wpisem w księdze wieczystej,
• użytkowników wieczystych gruntów – posiadających prawo do korzystania z gruntu, zazwyczaj przez 99 lat,
• posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych – czyli osób, które faktycznie władają nieruchomością „jak właściciel”, mimo że formalnie nie mają do niej prawa własności (np. mieszkają i gospodarują na działce, choć nie mają do niej tytułu prawnego),
• w niektórych przypadkach: posiadaczy zależnych nieruchomości, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawa prawna naliczania podatku od nieruchomości w Warszawie

Na jakiej podstawie naliczany jest podatek od nieruchomości w Warszawie? To nie „widzimisię” urzędu. Wszystko opiera się na przepisach, które obowiązują w całej Polsce oraz na lokalnych uchwałach podejmowanych przez Radę Miasta Warszawy.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Podstawowy akt prawny, który określa, czym jest podatek od nieruchomości, kto go płaci, co podlega opodatkowaniu i jak ustalana jest jego wysokość to:

USTAWA z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych

Uchwała Rady Miasta Stołecznego Warszawy 2025 r.

Każdego roku Rada Miasta Warszawy określa stawki podatku dla poszczególnych rodzajów nieruchomości. Na rok 2025 obowiązuje:

UCHWAŁA NR XII/389/2024 RADY MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY z 28 listopada 2024 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2025 rok

Rodzaje nieruchomości a sposób naliczania podatku

Nie każda nieruchomość jest opodatkowana w taki sam sposób. To, ile zapłacisz, zależy m.in. od tego, czy posiadasz grunt, budynek mieszkalny czy budowlę przemysłową. W każdym z tych przypadków ustawa przewiduje konkretny sposób naliczania podatku. Stawkę podatku określa zaś wspomniana Uchwała Rady Miasta Stołecznego Warszawy.

Grunt

Grunty to inaczej działki. Podatek nalicza się za każdy metr kwadratowy, a jego wysokość zależy od sposobu wykorzystania.

Jak obliczyć podatek od gruntu?

1. Ustal powierzchnię gruntu (w m²) na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków.
2. Sprawdź, do której kategorii należy grunt (np. związany z działalnością gospodarczą, pod wodami itp.).
3. Pomnóż powierzchnię przez obowiązującą stawkę dla tej kategorii.

Budynek

Budynek to każda trwała konstrukcja z dachem i fundamentami, wydzielona ścianami. Tu podatek zależy od powierzchni użytkowej, mierzonej po wewnętrznej stronie ścian, z uwzględnieniem kondygnacji.

Jak obliczyć podatek od budynku?

1. Zmierz powierzchnię użytkową budynku – łącznie na wszystkich kondygnacjach.

• Jeśli pomieszczenia mają wysokość od 1,40 m do 2,20 m – ich powierzchnię wlicza się w 50%.
• Pomieszczenia niższe niż 1,40 m nie są wliczane.

2. Sprawdź, do jakiej kategorii należy budynek (np. mieszkalny, gospodarczy itp.).
3. Pomnóż powierzchnię użytkową przez odpowiednią stawkę.
   

Budowla

Budowle to m.in. wiadukty, silosy, zbiorniki czy instalacje techniczne. W ich przypadku podatek liczony jest NIE od powierzchni, ale od wartości obiektu, ustalonej na podstawie przepisów podatkowych.

Jak obliczyć podatek od budowli?

1. Ustal wartość budowli zgodnie z zasadami amortyzacji (czyli wartość początkowa z dnia 1 stycznia roku podatkowego, niepomniejszona o odpisy). Jeśli budowla została już całkowicie zamortyzowana, przyjmuje się wartość z dnia ostatniego odpisu.
2. Pomnóż wartość budowli przez stawkę 2% (czyli 0,02).
   

Zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania – deklaracje i formularze

Zgodnie z przepisami zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania to obowiązek każdego właściciela lub posiadacza. W zależności od tego, czy jesteś osobą fizyczną, czy działasz jako osoba prawna, obowiązują Cię inne formularze oraz terminy.

Osoby fizyczne

Osoby fizyczne muszą złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1) w ciągu 14 dni od dnia, w którym:

• nabyły nieruchomość (np. przez zakup, darowiznę, spadek),
• zakończyły budowę budynku lub rozpoczęły użytkowanie przed ukończeniem,
• zmieniły sposób użytkowania nieruchomości (np. lokal mieszkalny przeznaczyły na działalność).

Osoby prawne

Osoby prawne oraz jednostki organizacyjne i spółki nieposiadające osobowości prawnej mają obowiązek wypełnienia i złożenia deklaracji DN-1:

• do 31 stycznia każdego roku podatkowego – w przypadku kontynuacji obowiązku,
• w ciągu 14 dni – jeśli obowiązek podatkowy powstał w trakcie roku (np. nowy zakup nieruchomości, zakończenie budowy, zmiana użytkowania).

Gdzie i jak składać dokumenty?

Formularze IN-1 oraz DN-1 (wraz z odpowiednimi załącznikami, np. ZIN-1, ZDN-1) można:

• złożyć osobiście w urzędzie dzielnicy właściwym dla lokalizacji nieruchomości,
• wysłać pocztą (liczy się data nadania),
• złożyć elektronicznie – za pośrednictwem platform ePUAP lub e-Urząd Skarbowy (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym lub profilem zaufanym).

Stawki podatku od nieruchomości w Warszawie 2025 rok

Wysokość podatku od nieruchomości w Warszawie na 2025 rok została określona we wspomnianej Uchwale Rady Miasta Stołecznego Warszawy. Kwoty są zróżnicowane w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu jej wykorzystania.

Uwaga: Podane stawki obowiązują od 1 stycznia 2025 roku i mogą różnić się od tych z lat poprzednich. Aktualne wartości zawsze znajdziesz w uchwale Rady Miasta.

Skutki błędów lub braku deklaracji – odsetki, sankcje

Nie złożyłeś deklaracji na czas? A może podałeś błędną powierzchnię użytkową lub pomyliłeś się w stawce? Niestety, urząd nie przymknie na to oka.

Nieprawidłowe lub spóźnione deklaracje mogą skutkować:

• naliczeniem odsetek za zwłokę – urząd doliczy je automatycznie, licząc od dnia, w którym deklaracja powinna być złożona,
• odpowiedzialnością karno-skarbową – jeśli urząd uzna działanie za uchylanie się od obowiązku, możesz zostać ukarany grzywną,
• wezwaniem do złożenia korekty lub wyjaśnień – jeśli dane budzą wątpliwości, urząd może wszcząć postępowanie wyjaśniające lub kontrolę.

Jak sprawdzić podatek od nieruchomości w Warszawie?

Jedno z najczęstszych pytań właścicieli mieszkań i działek to: gdzie mogę sprawdzić wysokość podatku i jak to załatwić bez stania w kolejkach?

Jeśli jesteś osobą fizyczną, decyzję podatkową powinieneś otrzymać od urzędu dzielnicy w formie pisemnej – najczęściej listem poleconym. Znajdziesz w niej informację o wysokości należnego podatku, terminach płatności oraz numerze konta, na który należy dokonać przelewu.WAŻNE!
Urząd nie wysyła decyzji podatkowych osobom prawnym – w ich przypadku to podatnik musi sam obliczyć i zadeklarować należny podatek w formularzu DN-1.

Co zrobić, jeśli nie otrzymałeś decyzji?

Zdarza się, że decyzja podatkowa zaginie, nie dotrze albo zostanie przeoczona. Jeśli:

• nie masz pewności, czy powinieneś otrzymać decyzję,
• zgubiłeś pismo z urzędu,
• zmieniłeś adres i nie wiesz, gdzie trafił list,

skontaktuj się z urzędem dzielnicy właściwym dla lokalizacji Twojej nieruchomości. Pracownicy wydziału finansowego mogą sprawdzić, czy i kiedy wysłano decyzję, oraz poinformują Cię, co zrobić dalej.

Dane kontaktowe i adresy znajdziesz na stronie: warszawa19115.pl.

Masz decyzję? Czas na przelew

Jeśli otrzymałeś już decyzję podatkową, pozostaje tylko jedno – zapłacić podatek w terminie.

Numer konta bankowego znajdziesz na decyzji lub na stronie internetowej urzędu Twojej dzielnicy. Każda dzielnica ma swój indywidualny numer rachunku, często przypisany do konkretnego podatnika.

Jak zapłacić podatek od nieruchomości?

• Tradycyjnie – przelewem bankowym lub w placówce pocztowej.
• Online – przez bankowość internetową.
• W kasie urzędu (jeśli Twoja dzielnica nadal przyjmuje płatności gotówką – sprawdź przed wizytą).

Podatek można wpłacić jednorazowo lub w ratach – terminy znajdziesz w decyzji (najczęściej: 15 marca, 15 maja, 15 września, 15 listopada).

Masz pytania? Chcesz, abyśmy pomogli Ci przeanalizować podatek od Twojej nieruchomości lub nieruchomości, którą planujesz kupić? Skontaktuj się z nami – zespół Eteria jest tu, by pomóc.

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego w spadku może wydawać się na pierwszy rzut oka skomplikowanym i stresującym przedsięwzięciem. Zwłaszcza gdy to nasze pierwsze spotkanie z aspektami prawa spadkowego i zawiłościami związanymi z obrotem nieruchomościami. Jednak odpowiednie przygotowanie pozwoli przejść przez ten proces sprawnie i bez zbędnych nerwów.

Zacznij od uregulowania stanu prawnego

Zanim w ogóle pomyślisz o sprzedaży mieszkania po zmarłym krewnym, musisz formalnie potwierdzić swoje prawo własności. To absolutna podstawa, bez odpowiednich dokumentów nie potwierdzisz prawa do swojej własności notariuszowi, ani potencjalnym nabywcom.

Stwierdzenie nabycia spadku uzyskasz poprzez:

• Sądowe postanowienie nabycia spadku – W tym wariancie składasz wniosek do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Czas oczekiwania na prawomocne postanowienie sądu zależy od wielu czynników: od liczby spadkobierców, ewentualnych sporów między nimi czy obciążenia sądu. Procedura może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.
• Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – Jeżeli wśród spadkobierców panuje zgoda w udziale spadku i wszyscy mogą stawić się jednocześnie u notariusza, wybór tej ścieżki znacząco przyspiesza sprawę. Cała procedura odbywa się na jednym spotkaniu, a gotowy akt poświadczenia otrzymasz tego samego dnia.

Co ważne, oba dokumenty mają taką samą moc prawną i stanowią niezbędną podstawę do dalszych kroków w procesie sprzedaży. Dają one pewność prawną zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu, zabezpieczając interesy obu stron umowy.

Czy konieczna jest aktualizacja księgi wieczystej?

Po otrzymaniu spadku nie musisz od razu aktualizować danych w księdze wieczystej. Choć brzmi to zaskakująco, to w praktyce – do sprzedaży mieszkania wystarczy notarialny akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o nabyciu spadku. To na ich podstawie notariusz może przeprowadzić skutecznie transakcję.

Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej często jest dokonywany dopiero przy sprzedaży i robi to notariusz, działając na zlecenie kupującego. Dzięki temu nie trzeba przy sprzedaży czekać kilku miesięcy, aż sąd rozpatrzy wniosek o aktualizację księgi wieczystej  – a tyle niestety trwa cała procedura.

Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej, również nie trzeba jej zakładać wcześniej, ponieważ można to zrobić dopiero podczas sprzedaży. Notariusz zajmie się tym aspektem w ramach aktu notarialnego, a kupujący poniesie związane z tym koszty.

Zapłata podatku od spadków i darowizn – obowiązek przed sprzedażą

Jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkania należy rozliczyć podatek od spadków i darowizn. To odrębny obowiązek podatkowy, który powstaje już w momencie nabycia spadku – niezależnie od późniejszego podatku dochodowego przy sprzedaży.

Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą i przynależności do jednej z trzech grup podatkowych:

• Grupa 0 (najbliższa rodzina): małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pradziatkowie, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym, macocha.
  Całkowite zwolnienie od podatku (wymagane zgłoszenie do Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy).
• Grupa I (dalsza rodzina): teściowie, zięć, synowa.
  Kwota wolna: 36 120 zł.
  Stawki: 3%–7%.
• Grupa II (członkowie dalszej rodziny): ciotki i wujkowie.
  Kwota wolna: 27 090 zł.
  Stawki: 7%–12%.
• Grupa III (członkowie dalszej rodziny i osoby niespokrewnione):
  Kwota wolna: 5 733 zł.
  Stawki: 12%–20%.

Zerowa grupa podatkowa, czyli całkowite zwolnienie dla najbliższych

Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, ojczym, macocha i pasierbowie mogą skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadku, jeśli w ciągu 6 miesięcy od nabycia spadku zgłoszą go do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Brak zgłoszenia w terminie skutkuje utratą zwolnienia i opodatkowaniem według stawek dla I grupy. W przypadku wykrycia niezgłoszonego spadku przez urząd może zostać nałożona sankcyjna stawka 20%.

Sprawdzenie obciążeń i zadłużenia

Zanim mieszkanie odziedziczone w spadku trafi na rynek, warto sprawdzić, czy nie ciążą na nim żadne zobowiązania finansowe, czy prawne. Najlepiej zrobić to jeszcze przed przyjęciem spadku, ponieważ jako spadkobierca możesz z niego zrezygnować, jeśli okaże się, że zadłużenie przewyższa wartość nieruchomości. To kluczowy moment, aby nie wpakować się w problemy finansowe, których można było uniknąć.

Brak zaległości czynszowych i eksploatacyjnych

W pierwszej kolejności warto upewnić się, że mieszkanie nie ma zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Należy więc uzyskać stosowne zaświadczenie potwierdzające brak zadłużenia z tytułu czynszu, funduszu remontowego czy opłat za media: wodę, ogrzewanie czy wywóz odpadów. 

Obciążenia hipoteczne i inne roszczenia

Kolejnym, niezwykle ważnym krokiem chcąc sprzedać mieszkanie ze spadku, jest analiza księgi wieczystej. To w niej znajdziemy informacje, czy na nieruchomości nie ciążą hipoteki, służebności, zajęcia komornicze lub prawa dożywocia. Każde z tych obciążeń wymaga wcześniejszego uregulowania lub uzyskania odpowiednich zgód wierzycieli, zanim dojdzie do transakcji. Księgi wieczystej można analizować bezpłatnie za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Stan zameldowania lokalu

Choć meldunek nie daje prawa własności do lokalu, obecność osób zameldowanych może zniechęcić potencjalnych kupujących, zwłaszcza gdy osoby te faktycznie zamieszkują mieszkanie. W skrajnych przypadkach, gdy lokatorzy nie będą chcieli opuścić nieruchomości dobrowolnie, konieczne może być przeprowadzenie czasochłonnej i kosztownej procedury eksmisyjnej.

Przygotowanie dokumentów do sprzedaży mieszkania ze spadku

Gromadzenie pełnej dokumentacji to jeden z najważniejszych etapów przygotowań do sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Nawet drobne braki formalne potrafią skutecznie zablokować zawarcie umowy, sprzedaży mieszkania lub domu, a niekiedy zmuszają do przesuwania terminu sprzedaży.

Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebne będą m.in.:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia prawa do spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub zgłoszeniu nabycia spadku na formularzu SD-Z2 (dla osób z tzw. zerowej grupy podatkowej np. przy spadku po rodzicach – przypomnijmy, że mają one 6 miesięcy na zgłoszenie nabycia, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego),
• świadectwo charakterystyki energetycznej (jego brak nie uniemożliwia sprzedaży, ale notariusz ma obowiązek poinformować sprzedającego o ryzyku administracyjnej kary do 5000 zł; obowiązek ten nie dotyczy nieruchomości podlegających ochronie konserwatorskiej),
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach,
• w przypadku spółdzielczo własnościowego prawa wymagane jest dodatkowo zaświadczenie, które potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości.

Pełną, szczegółową listę wymaganych dokumentów wraz z instrukcjami, gdzie i jak je uzyskać, znajdziesz w naszej publikacji: Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Stan mieszkania ma bezpośredni wpływ na wycenę nieruchomości oraz zainteresowanie potencjalnych kupujących. Chcąc sprzedać nieruchomość, nawet drobne prace przygotowawcze mogą znacznie podnieść atrakcyjność oferty i wartość nieruchomości.

• Drobne naprawy – usunięcie usterek technicznych (cieknące krany, skrzypiące drzwi, uszkodzone listwy, pęknięcia na ścianach).
• Odświeżenie wnętrza – pomalowanie ścian na neutralne, jasne kolory, uporządkowanie przestrzeni, usunięcie nadmiaru mebli i przedmiotów osobistych.
• Home staging – profesjonalne przygotowanie mieszkania do prezentacji, które może zwiększyć wartość mieszkania nawet o 10–20%. Koszt home stagingu to zwykle od 1000 do kilku tysięcy złotych, w zależności od zakresu prac.
• Profesjonalna sesja zdjęciowa – inwestycja rzędu 200–500 zł zapewnia wysokiej jakości materiały promocyjne, które skutecznie przyciągają uwagę kupujących.

Promocja oferty i poszukiwanie kupującego

Gdy mieszkanie jest już przygotowane, a cena ustalona, nadchodzi moment, w którym oferta trafia na rynek nieruchomości. I to właśnie sposób jej zaprezentowania w dużej mierze zadecyduje o powodzeniu całej transakcji.

Starannie opracowana kampania sprzedażowa, atrakcyjne zdjęcia, dobrze napisany opis oferty i obecność w kluczowych serwisach ogłoszeniowych sprawiają, że mieszkanie szybciej przyciąga uwagę potencjalnych nabywców. Warto również rozważyć współpracę z doświadczonym agentem nieruchomości, który dzięki swojej wiedzy, kontaktom i umiejętnościom negocjacyjnym może nie tylko przyspieszyć sprzedaż, ale również pomóc w uzyskaniu lepszej ceny.

Finalizacja transakcji sprzedaży nieruchomości

Po uzgodnieniu warunków z kupującym następuje etap finalizacji sprzedaży, który wymaga dopełnienia ostatnich formalności:

• Umowa przedwstępna – nie jest obowiązkowa, ale często zawierana w celu zabezpieczenia obu stron na etapie przygotowawczym. Określa m.in. termin podpisania aktu notarialnego, wysokość zadatku lub zaliczki oraz inne warunki transakcji.
• Sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży – finalny dokument podpisywany u notariusza, w obecności wszystkich stron. To moment faktycznego przeniesienia własności na kupującego.
• Przekazanie nieruchomości – przekazanie kluczy, spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, rozliczenie liczników mediów (prąd, gaz, woda, ogrzewanie).
• Płatność – standardowo cała kwota płatna jest w dniu podpisania aktu, choć przy kredycie hipotecznym bank kupującego wypłaca środki po wpisie hipoteki do księgi wieczystej.
• Opłaty notarialne i sądowe – ponoszone najczęściej przez kupującego, obejmują m.in. taksę notarialną, PCC (o ile dotyczy), opłaty za wpisy do KW.

Na tym etapie sprzedaż odziedziczonego mieszkania zostaje formalnie zakończona.

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Jednym z najczęstszych wyzwań, przed którymi stają spadkobiercy planujący sprzedaż odziedziczonego mieszkania, są właśnie kwestie podatkowe. Kluczowe znaczenie ma tutaj moment nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, bo to od tej daty zależy, czy i w jakiej wysokości pojawi się obowiązek podatkowy.

Zwolnienie z podatku dochodowego

Jeśli spadkodawca był właścicielem mieszkania przez co najmniej 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył nieruchomość), spadkobierca może sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku dochodowego (PIT). Dla wielu osób oznacza to całkowite zwolnienie z podatku, nawet jeśli sam spadek został nabyty niedawno.

Kiedy trzeba zapłacić podatek

Jeżeli okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę był krótszy niż 5 lat, wówczas zasadniczo sprzedaż przed upływem 5 lat wiąże się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu (nie mylić z całkowitą ceną sprzedaży). Aby uniknąć późniejszych komplikacji i nieporozumień z urzędem skarbowym, już na etapie planowania transakcji warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego, biura nieruchomości lub doświadczonego biura rachunkowego.

Ulga mieszkaniowa, czyli jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Wielu spadkobierców, mimo że sprzedają mieszkanie przed upływem 5-letniego okresu, może legalnie uniknąć podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Na czym polega ulga?

Całość (lub część) dochodu ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• budowa lub remont własnej nieruchomości,
• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe,
• zakup gruntu pod budowę.

Ile czasu mamy na wykorzystanie środków?

Na wydatkowanie uzyskanych środków mamy 3 lata, liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości uzyskanej w drodze spadku.

Jak zgłosić ulgę?

Aby skorzystać z ulgi, trzeba uwzględnić transakcję w zeznaniu podatkowym PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Należy w nim wykazać zarówno dochody, jak i poniesione wydatki mieszkaniowe. Jeżeli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek nie powstaje. W przeciwnym wypadku przy częściowym wykorzystaniu środków, to podatek będzie naliczany proporcjonalnie od pozostałej części dochodu.

Rozliczenie podatkowe po sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku

Po sfinalizowaniu sprzedaży spadkobierca zobowiązany jest prawidłowo rozliczyć transakcję w rocznym zeznaniu podatkowym:

• Formularz PIT-39 – to właśnie na nim rozliczamy dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości; termin złożenia mija 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
• Wykazanie przychodów i kosztów – w deklaracji należy wykazać pełną cenę sprzedaży oraz wszystkie koszty uzyskania przychodu. Do kosztów można zaliczyć m.in. koszty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, zapłacony podatek od spadków i darowizn, wydatki na remonty i modernizacje poniesione w okresie posiadania nieruchomości.
• Dochód podlegający opodatkowaniu – podstawą opodatkowania jest różnica między przychodem a kosztami, chyba że podatnik skorzystał w pełni z ulgi mieszkaniowej.
• Brak obowiązku zaliczek – podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości opłaca się dopiero w ramach rozliczenia rocznego w trakcie roku nie ma obowiązku odprowadzania zaliczek.

Prawidłowe i rzetelne wypełnienie PIT-39 jest niezwykle istotne, aby uniknąć ewentualnych problemów z fiskusem, nieprzyjemnych kontroli czy naliczenia kar.

Sprzedaż lub zakup nieruchomości to często jeden z najważniejszych kroków w naszym życiu. Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie, dom, czy działkę – wchodzisz na rynek, który potrafi przyprawić o zawrót głowy. Pełen formalności, pułapek i emocji, które nie zawsze są pozytywne. W takich momentach wiele osób szuka pomocy w agencji nieruchomości. Właśnie wtedy na pierwszy plan wychodzi dokument, od którego zależy naprawdę wiele, czyli umowa pośrednictwa.

Choć z pozoru to tylko kilka stron papieru, to właśnie w nich zapisane są Twoje prawa, obowiązki i nie oszukujmy się spokój lub stres związany z całą transakcją. Dlatego, zanim podpiszesz, upewnij się, że wiesz, na co zwracać uwagę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Dlaczego umowa pośrednictwa to nie formalność, lecz klucz do bezpiecznej i skutecznej sprzedaży nieruchomości,
• Jakie elementy musi zawierać dobra umowa z agencją nieruchomości, aby chronić Twoje interesy,
• Na czym polega różnica między umową otwartą a umową na wyłączność i która forma lepiej sprawdza się w praktyce,
• Na co zwrócić szczególną uwagę przy zapisach dotyczących wynagrodzenia, okresu wypowiedzenia i automatycznego przedłużania umowy,
• Czym jest ubezpieczenie OC pośrednika i dlaczego warto poprosić o jego kopię.

Kim tak naprawdę jest pośrednik nieruchomości?

Na początek rozwiejmy popularny mit: w Polsce każdy może zostać pośrednikiem nieruchomości. Tak, każdy. Deregulacja przepisów sprawiła, że nie potrzeba już licencji, egzaminów ani państwowych zezwoleń. Czy to znaczy, że na rynku działają wyłącznie amatorzy? Absolutnie nie. Ale oznacza to, że to Ty, jako klient, musisz wykazać się czujnością i dokładnie sprawdzić, komu powierzasz swoją nieruchomość lub pieniądze.

Wielu agentów to profesjonaliści z prawdziwego zdarzenia – dbają o reputację, działają etycznie, często są członkami branżowych stowarzyszeń i mają na koncie dziesiątki udanych transakcji.

Umowa pośrednictwa – dlaczego jest tak ważna i co musi zawierać?

Podpisując umowę z agencją nieruchomości, decydujesz o zasadach współpracy, ale przede wszystkim – o swoich pieniądzach i bezpieczeństwie. To nie tylko formalność. To fundament, na którym opiera się cała transakcja.

Co powinno się w niej znaleźć, byś mógł spać spokojnie?

Strony umowy – kto z kim?

Dokładne dane obu stron to podstawa. Pełna nazwa firmy, NIP, REGON, a także Twoje dane jako klienta. Bez tego umowa nie ma mocy prawnej.

Zakres działań – czyli co dokładnie zrobi dla Ciebie pośrednik?

Czy ograniczy się do wystawienia ogłoszenia, czy weźmie na siebie więcej? Profesjonalny agent zadba nie tylko o zdjęcia czy weryfikację dokumentów, ale także o negocjacje z potencjalnymi kupcami i przygotowanie oferty, która przyciągnie uwagę. To bardzo ważny punkt, bo wielu klientów jest potem rozczarowanych, gdy pośrednik… po prostu wrzuci ogłoszenie do internetu i czeka. 

Wynagrodzenie – za co i kiedy płacisz?

Najczęściej prowizja wynosi 2-6% wartości nieruchomości. Brzmi prosto, prawda? Tyle że diabeł tkwi w szczegółach. Upewnij się, że prowizja jest należna dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, a nie za samo doprowadzenie do rozmów czy negocjacji.

Czas trwania umowy – jak długo i na jakich zasadach?

Okres obowiązywania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia powinny być jasno określone. To daje Ci kontrolę i możliwość zakończenia współpracy, jeśli coś pójdzie nie tak.

Umowa na wyłączność czy otwarta? Wybór, który robi różnicę

Na rynku nieruchomości funkcjonują dwa modele współpracy z pośrednikiem: umowa na wyłączność i tzw. umowa otwarta. Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać, że chodzi wyłącznie o formalny zakres współpracy, w praktyce to dwa zupełnie różne światy i standardy obsługi klienta.

W modelu otwartym klient zazwyczaj zostaje sam. Pośrednicy często ograniczają się jedynie do wstawienia ogłoszenia na portal i biernego czekania na telefon – wiedząc, że skoro nie mają wyłączności, to nie opłaca im się inwestować swojego czasu, pieniędzy i zaangażowania w sprzedaż, której efektów mogą wcale nie zobaczyć. Z perspektywy wielu klientów kończy się to frustracją: brak realnego wsparcia, słaba jakość zdjęć, ogłoszenia kopiuj-wklej i niska kontrola nad całym procesem.

Umowa na wyłączność to zupełnie inny poziom bezpieczeństwa i komfortu. Współpracujesz z dedykowanym zespołem, który bierze pełną odpowiedzialność za cały proces sprzedaży: od przygotowania strategii cenowej opartej na danych, przez profesjonalny home staging i sesję zdjęciową, szeroką kampanię marketingową, aktywne dotarcie do właściwych klientów, negocjacje, aż po finalizację transakcji u notariusza.

Co wybrać?

W teorii wszystko sprowadza się do wyboru pomiędzy większą swobodą, a pełną obsługą. W praktyce różnica pomiędzy umową otwartą a umową na wyłączność to znacznie więcej niż tylko kwestia dostępności oferty czy zakresu formalnej kontroli.

Decydując się na umowę otwartą, bierzesz na siebie większą część odpowiedzialności. Podczas sprzedaży nadzorujesz działania agencji, pilnujesz jakości ogłoszeń i aktywności pośredników. To opcja dla tych, którzy mają czas, wiedzę i chęć samodzielnie angażować się w każdy etap procesu.

Umowa na wyłączność daje Ci natomiast coś, czego nie zastąpi żadna swoboda wyboru agencji – pełną, profesjonalną opiekę nad całym procesem sprzedaży od A do Z. Zyskujesz dedykowanego doradcę, który zna Twoją nieruchomość i zadba o każdy szczegół. Ty zyskujesz komfort, spokój, pełną kontrolę nad efektami bez stresu i nerwowego pilnowania każdego etapu.

Czas trwania umowy i sposób jej rozwiązania

Czas obowiązywania umowy pośrednictwa nie powinien być przypadkowy, tylko dostosowany do specyfiki samej nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.

W przypadku mieszkań w dużych miastach okres 3–6 miesięcy często pozwala na spokojną realizację procesu sprzedaży. Natomiast dla domów, nieruchomości premium czy gruntów, które naturalnie sprzedają się wolniej umowa zawierana na 9 czy 12 miesięcy jest często rozsądnym rozwiązaniem, dającym wystarczający czas na pełną realizację strategii marketingowej, negocjacje i znalezienie właściwego kupca, który doceni wartość oferty.

I tu warto zachować szczególną czujność. Część agencji stosuje klauzulę, że jeśli nie złożysz pisemnego wypowiedzenia, np. na 30 dni przed końcem umowy, ta przedłuża się automatycznie na kolejne miesiące. Brak reakcji z Twojej strony może sprawić, że współpraca będzie trwała dalej – nawet jeśli nie jesteś zadowolony z jej efektów.

Wypowiedzenie umowy – jasne zasady to podstawa

Dobra umowa powinna zawierać przejrzyste warunki wypowiedzenia. Najlepiej, gdy określony jest w niej okres wypowiedzenia. Taki zapis daje Ci komfort i możliwość szybkiego zakończenia współpracy, gdyby coś poszło nie po Twojej myśli. Brak takich zapisów może skutkować nerwowymi przepychankami i opóźnieniami, które będą kosztować Cię czas, nerwy, a niekiedy także pieniądze.

Wynagrodzenie – nie zawsze takie oczywiste, jak mogłoby się wydawać

Kwestia prowizji to często newralgiczny punkt umowy z agencją nieruchomości. W teorii wszystko wydaje się proste – standardem w branży jest prowizja w wysokości 2-6% od wartości transakcji. W praktyce jednak to, kiedy i za co dokładnie musisz zapłacić, bywa już mniej oczywiste.

Na co musisz zwrócić uwagę?

• Czy prowizja jest należna wyłącznie wtedy, gdy faktycznie dojdzie do podpisania aktu notarialnego? To najbezpieczniejszy dla Ciebie scenariusz.
• Czy w przypadku, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku z przyczyn niezależnych od Ciebie, nie będziesz mimo wszystko zobowiązany do zapłaty prowizji?

Pośrednictwo to usługa, w której prowizja powinna być powiązana z rezultatem – czyli faktycznym doprowadzeniem do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Jednocześnie należy mieć świadomość, że umowy pośrednictwa zawierają również zapisy zabezpieczające obie strony. 

Pośrednik inwestuje swój czas, środki marketingowe i pełne zaangażowanie w realizację sprzedaży, dlatego wprowadza kary umowne chroniące go przed sytuacjami, w których właściciel próbuje np. ominąć umowę i sprzedać nieruchomość samodzielnie lub przez osoby trzecie. Takie zapisy są standardową formą zabezpieczenia wzajemnych zobowiązań i powinny być zawsze transparentnie omawiane na etapie podpisywania umowy.

Ubezpieczenie OC pośrednika

Warto pamiętać, że każdy pośrednik nieruchomości działający w Polsce ma obowiązek posiadać ważną polisę OC, czyli od odpowiedzialności cywilnej. Minimalna suma tego ubezpieczenia wynosi równowartość 25 000 euro, co daje Ci pewność, że w razie błędu ze strony agenta możesz domagać się odszkodowania z polisy.

Kopia aktualnej polisy OC powinna być integralną częścią Twojej umowy z agencją. Brak tego dokumentu nie sprawia, że umowa jest nieważna, ale masz pełne prawo domagać się jego dostarczenia. Jeżeli agent odmawia lub unika tego tematu – to dla Ciebie poważny sygnał ostrzegawczy i uzasadniony powód do natychmiastowego rozwiązania współpracy.

Na co musisz uważać? Twoja osobista checklista bezpieczeństwa

Zawierając umowę z agencją nieruchomości, masz prawo oczekiwać profesjonalizmu i uczciwych zasad współpracy. Jednak zanim podpiszesz dokument, zadbaj o każdy szczegół. Niby oczywiste? A jednak w praktyce wiele osób daje się złapać na z pozoru niewinne klauzule czy ogólnikowe zapisy. Dlatego przygotowaliśmy checklistę, która pomoże uniknąć częstych błędów.

• Forma umowy – nigdy nie zgadzaj się na ustne ustalenia. Liczy się tylko umowa pisemna lub elektroniczna z kwalifikowanym podpisem. To Twoja pewna ochrona w razie sporu.
• Wynagrodzenie – sprawdź dokładnie, za co i kiedy agencja będzie miała prawo do prowizji. Unikaj zapisów, które są niejasne lub mogą zobowiązać do zapłaty, nawet jeśli nie dojdzie do sprzedaży.
• Zakres obowiązków pośrednika – nie podpisuj ogólnikowej umowy, która zostawia zbyt duże pole do interpretacji. Wymagaj szczegółowego opisu tego, co pośrednik zrobi dla Ciebie krok po kroku.
• Czas trwania umowy i możliwość jej wypowiedzenia – upewnij się, że te kwestie są jasno opisane i nie pozostawiają miejsca na nieporozumienia. Brak takich zapisów może później kosztować Cię sporo nerwów i czasu.
• Polisa OC pośrednika – nie bój się poprosić o kopię aktualnej polisy. To Twoje zabezpieczenie na wypadek błędów ze strony agencji.
• Pułapki i drobny druk – czytaj każdy fragment umowy, zwłaszcza te pisane małą czcionką. To tam często kryją się zapisy, które mogą Cię niemile zaskoczyć.
• Nie podpisuj pod presją – profesjonalny pośrednik nigdy nie będzie wymagał od Ciebie decyzji „tu i teraz”. Daj sobie czas na spokojne przeanalizowanie umowy lub konsultację z prawnikiem.

Umowa pośrednictwa – przykład dobrej i szczegółowej umowy

Jeśli zastanawiasz się, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana, przejrzysta i bezpieczna umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości — przygotowaliśmy dla Ciebie przykład takiego dokumentu.

👉 Zobacz wzór umowy pośrednictwa Eteria Consulting – pobierz tutaj.

Bądź świadomym partnerem, nie biernym klientem

Pamiętaj, żę podpisując umowę z agencją nieruchomości, to Ty oddajesz część kontroli nad sprzedażą czy zakupem w ręce pośrednika. Dlatego zadbaj o to, aby dokument, który podpisujesz, chronił Twoje interesy i jasno określał zasady współpracy.

Zaufanie do pośrednika jest ważne, ale nie powinno przesłaniać zdrowego rozsądku i podstawowej ostrożności. Lepiej poświęcić godzinę na dokładne przeczytanie umowy – a jeśli coś budzi Twoje wątpliwości, skonsultować ją z prawnikiem. 

Twoja nieruchomość, Twoje pieniądze, Twoje bezpieczeństwo.

Sprzedaż mieszkania to moment pełen emocji – często symbolicznie zamykamy pewien rozdział życia, aby otworzyć nowy. Jednak zanim dojdzie do przekazania kluczy, trzeba zmierzyć się z mniej ekscytującą, choć kluczową stroną transakcji, czyli dokumentacją.

To właśnie kompletność i poprawność dokumentów przesądza o tym, czy cała procedura przebiegnie płynnie, czy też napotkamy nieprzyjemne przeszkody. A te, niestety, w 2025 roku mogą mieć poważne konsekwencje – od kosztownych opóźnień aż po nieważną umowę. Dlatego przygotowaliśmy praktyczny wpis, który nie tylko rozwieje Twoje wątpliwości, ale krok po kroku omówi niezbędne przy sprzedaży mieszkania formalności.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie dokumenty są absolutnie niezbędne do sprzedaży mieszkania w 2025 roku, aby uniknąć opóźnień i komplikacji,
• Dlaczego ważne jest zaświadczenie o braku zameldowanych osób i jak je uzyskać,
• Jakie dodatkowe dokumenty są potrzebne w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym,
• Jakie dokumenty są niezbędne do sprzedania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• Jakie dokumenty opcjonalne mogą przyspieszyć sprzedaż i ułatwić negocjacje.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania

Dokumenty tożsamości stron transakcji

Pierwszym i absolutnie nieodzownym dokumentem są aktualne dowody tożsamości wszystkich stron transakcji. Notariusz nie ma tu pola do uznaniowości – brak ważnego dokumentu skutecznie zablokuje podpisanie aktu notarialnego. Co więcej, jego zadaniem jest drobiazgowe sprawdzenie danych osobowych, aby wykluczyć wszelkie nieprawidłowości czy próby nadużyć. 

Tytuł własności nieruchomości

Drugim filarem dokumentacji jest tytuł własności nieruchomości. To on potwierdza Twoje prawo do lokalu i bez niego nie ma mowy o sprzedaży. Niezależnie, czy jest to akt notarialny, umowa darowizny czy orzeczenie sądu o nabyciu spadku – musisz mieć go pod ręką.

Odpis z księgi wieczystej

Chcąc sprzedać mieszkanie, kolejnym niezbędnym dokumentem będzie odpis z księgi wieczystej. To swoista „książeczka zdrowia” Twojego mieszkania – pokazuje, kto jest właścicielem, czy na lokalu ciążą hipoteki lub inne zobowiązania.

Zarówno kupujący, jak i notariusz muszą mieć do niego dostęp, aby mieć pewność, że nieruchomość nie jest uwikłana w żadne nieprzyjemne historie. Na szczęście pobranie odpisu to dziś formalność – wystarczy numer księgi wieczystej i kilka kliknięć na stronie ekw.ms.gov.pl.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 2024 roku obowiązuje wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej (SCHE) przy sprzedaży nieruchomości, jednak jego brak nie blokuje podpisania umowy – jeśli strony są zgodne, notariusz może ją sporządzić, jednocześnie pouczając o grożącej karze grzywny do 5000 zł za niewypełnienie obowiązków wynikających z przepisów.

Świadectwo określa klasę energetyczną lokalu i jest ważnym argumentem dla kupujących. Dokument wystawia certyfikowany audytor – listę specjalistów znajdziesz w rejestrze Ministerstwa Rozwoju lub uzyskasz rekomendację w biurze nieruchomości.

Wzór świadectwa charakterystyki energetycznej: pobierz.

Zaświadczenie o braku zameldowanych w mieszkaniu osób

Nie można też zapomnieć o zaświadczeniu o braku osób zameldowanych w lokalu. Choć wielu sprzedających bagatelizuje ten dokument, dla kupującego jest on kluczowy. Pozwala spać spokojnie, wiedząc, że nikt nie będzie musiał być wymeldowywany administracyjnie już po zakupie, co mogłoby wprowadzić zbędne zamieszanie i konflikty. Również notariusze oczekują takiego dokumentu, traktując go jako jeden z elementów bezpiecznej transakcji.

Wniosek wydanie zaświadczenia z rejestru mieszkańców m.st. Warszawa: pobierz.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania w sytuacjach szczególnych

Mieszkanie z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania z hipoteką? Dla wielu właścicieli brzmi to jak formalny koszmar. Na szczęście rzeczywistość nie jest aż tak skomplikowana. Wystarczy dobrze przygotować niezbędne dokumenty i podejść do tematu z odrobiną spokoju.

Kluczowym dokumentem jest tutaj zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. To właśnie ono precyzyjnie wskazuje, ile środków z ceny sprzedaży trzeba przekierować bezpośrednio na konto banku, aby spłacić zobowiązanie. Dla kupującego to gwarancja, że wszystko odbędzie się zgodnie z planem i bez bolesnych niespodzianek.

Istotniejszym dokumentem niż zaświadczenie o saldzie jest promesa banku, czyli pisemna zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu. To nie bank dokonuje wykreślenia – robi to sam klient, składając odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z promesą. Dla kupującego dokument ten stanowi gwarancję, że po transakcji możliwe będzie formalne usunięcie hipoteki, co przekłada się na bezpieczeństwo zakupu. Brak promesy często zniechęca nabywców do dalszych rozmów.

Do kompletu potrzebny będzie numer rachunku technicznego, na który trafi część środków z transakcji – to właśnie tam zostanie spłacony kredyt. Co istotne, sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie wymaga wcześniejszego uregulowania długu, ponieważ całość rozliczana jest w jednej operacji, co zdecydowanie upraszcza cały proces.

Wszystkie te dokumenty uzyskasz w swoim banku – wystarczy wizyta w placówce, wniosek online lub telefon do konsultanta. Warto też poinformować doradcę o zamiarze sprzedaży, aby bank przygotował niezbędne zaświadczenia z wyprzedzeniem. To drobny gest, który potrafi zaoszczędzić sporo nerwów.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

W przypadku sprzedaży lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego konieczne jest uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdza istnienie tego prawa. Dokument ten jest szczególnie istotny, gdy lokal nie ma założonej księgi wieczystej – wówczas stanowi jedyny dowód prawa i podstawę do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Nawet jeśli księga wieczysta istnieje, zaświadczenie może być wymagane przez notariusza lub kupującego – np. w celu weryfikacji powierzchni lokalu, jego statusu prawnego czy ewentualnych zaległości wobec spółdzielni.

Gdzie uzyskać?

Zaświadczenie potwierdzające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego uzyskasz bezpośrednio w siedzibie spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej budynkiem. Warto wcześniej zapytać, jakie dokładnie informacje powinny się w nim znaleźć, ponieważ notariusz może mieć konkretne wymagania dotyczące informacji o statusie lokalu, powierzchni czy ewentualnych obciążeń.

Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami

Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami jest kluczowym elementem, który pozwala upewnić się, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od zobowiązań. Mowa oczywiście o dokumencie potwierdzającym brak zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni czy zarządcy nieruchomości, a także urzędu miasta lub gminy z tytułu podatku od nieruchomości. Brak tego dokumentu nie tylko budzi niepokój, ale potrafi zniechęcić do finalizacji transakcji lub spowodować, że nabywca zacznie negocjować cenę, domagając się odliczenia potencjalnych zaległości.

Zaświadczenie dotyczące czynszu uzyskasz bezpośrednio u zarządcy nieruchomości lub w spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki niemu kupujący otrzymuje pisemne potwierdzenie, że po zakupie nie zostanie obciążony niespodziewanym długiem poprzedniego właściciela wobec wspólnoty czy spółdzielni. To element, który buduje zaufanie i sprawia, że nowy właściciel może spokojnie planować swoje nowe życie w mieszkaniu.

Natomiast jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, odpowiedni dokument uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy. Potwierdza on, że wobec nieruchomości nie istnieją zaległości podatkowe.Choć brak takiego zaświadczenia nie przenosi automatycznie zobowiązań podatkowych na kupującego, to może on w skrajnych przypadkach zostać uwikłany w spór, jeśli urząd skarbowy podejrzewa przy sprzedaży nieruchomości pokrzywdzenie wierzycieli (na podstawie art. 527 i kolejnych Kodeksu cywilnego tzw. skarga pauliańska). Taka sytuacja jest jednak wyjątkowa i wymaga udowodnienia, że sprzedaż mieszkania miała na celu uniknięcie egzekucji. Dla bezpieczeństwa i przejrzystości transakcji warto więc zadbać o ten dokument, ponieważ pokazuje on, że nieruchomość jest uregulowana podatkowo, co ułatwia negocjacje i buduje zaufanie.

Zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, konieczne jest przedstawienie zaświadczenia z urzędu skarbowego potwierdzającego uregulowanie zobowiązań podatkowych. 

W aktualnym stanie prawnym jest to dokument obowiązkowy i bez niego notariusz nie może sporządzić umowy sprzedaży (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Wyjątkiem są sytuacje, gdy zobowiązanie się przedawniło, zastosowano zwolnienie lub urząd skarbowy wyraził pisemną zgodę na sprzedaż. Co istotne, kupujący nie odpowiada za ewentualne zaległości podatkowe poprzedniego właściciela, ale w skrajnych przypadkach może dojść do uznania transakcji za bezskuteczną (na podstawie tzw. skargi pauliańskiej), jeśli celem sprzedaży było pokrzywdzenie wierzycieli.

Dokument uzyskasz w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości po złożeniu wniosku i załączeniu aktu nabycia (np. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub umowy darowizny).

Wniosek o wydanie zaświadczenia: pobierz.

Zaświadczenie o rewitalizacji

Zaświadczenie to informuje, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym programem rewitalizacji, co może mieć wpływ na finalny przebieg transakcji. 

Sama lokalizacja nieruchomości w takiej strefie nie przesądza jeszcze o żadnych dodatkowych obowiązkach – kluczowe jest, czy na mocy ustawy o rewitalizacji gmina ustanowiła prawo pierwokupu dla nieruchomości położonych na tym terenie. Jeśli takie prawo obowiązuje, sprzedaż musi odbyć się w formie umowy warunkowej, a gmina ma ustawowy termin na podjęcie decyzji o skorzystaniu z pierwokupu. Może to wydłużyć proces i wprowadzić dodatkowe formalności.

Zaświadczenie o rewitalizacji uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Warto je mieć wcześniej, ponieważ pozwala to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie finalizacji sprzedaży.

Dokumenty usprawniające i przyspieszające sprzedaż mieszkania

Choć wymienione wcześniej dokumenty do sprzedaży mieszkania są obowiązkowe bądź tylko wymagane w poszczególnych sytuacjach, są też takie, które mogą znacząco przyspieszyć i uporządkować całą transakcję, nawet jeśli formalnie nie są wymagane.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to dokument, który porządkuje proces sprzedaży i zabezpiecza interesy obu stron. Pozwala uniknąć nieporozumień, jasno określa warunki transakcji i daje poczucie bezpieczeństwa na etapie negocjacji.

Warto wiedzieć, że jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, strona zainteresowana może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. To dodatkowe zabezpieczenie, szczególnie ważne dla kupującego, który chce mieć gwarancję, że sprzedający nie wycofa się z transakcji.

Wycena nieruchomości

Kolejnym dokumentem wartym rozważenia jest wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Taki dokument ułatwia rozmowy o cenie, pokazując jej realny poziom i rozwiewając ewentualne wątpliwości kupującego co do wartości lokalu.

Dokumentacja techniczna mieszkania

Choć nie jest obowiązkowa, często znacząco zwiększa atrakcyjność oferty. Projekty, dokumenty dotyczące remontów, instalacji, gwarancje czy protokoły odbioru pokazują, że właściciel dbał o mieszkanie, co dla wielu kupujących ma duże znaczenie. Warto zebrać takie dokumenty – część z nich można uzyskać w spółdzielni lub u zarządcy wspólnoty, część być może znajdziesz w archiwach poprzednich właścicieli.

Jakie dokumenty są obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?

Porada na koniec

Dobrze przygotowany zestaw dokumentów to nie tylko formalny obowiązek, ale też istotny element budujący zaufanie i profesjonalizm sprzedającego. Im lepiej przygotujesz się do sprzedaży, tym sprawniej i bezstresowo przebiegnie cały proces – szybciej znajdziesz kupującego, łatwiej przeprowadzisz negocjacje, a formalności załatwisz bez niepotrzebnego stresu.

Jeśli nie masz czasu lub cierpliwości, by samodzielnie mierzyć się z dokumentacją, rozważ współpracę z profesjonalnym biurem nieruchomości, takim jak Eteria Consulting. Nasi eksperci nie tylko przejmą całość formalności, ale też zapewnią pełne bezpieczeństwo prawne transakcji, dzięki czemu cały proces stanie się prostszy, szybszy i bezpieczniejszy.